Bij de verkoop, verhuur of oplevering van woningen en utiliteitsgebouwen zoals kantoren, ziekenhuizen, scholen en winkels, is een energielabel verplicht. Voor monumenten, fabriekshallen en gebouwen voor religieuze activiteiten geldt deze verplichting niet. De overheid wil eigenaren van woningen en gebouwen met het energielabel stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen.

Koop- en huurwoningen

In 2015 hebben alle vijf miljoen huiseigenaren van de Rijksoverheid een voorlopig energielabel ontvangen. Het voorlopige label is berekend op de bekende gegevens van de woning (zoals type woning, oppervlakte en bouwjaar). Door de verplichting van huiseigenaren om bij verkoop of verhuur van hun woning een definitief energielabel te overleggen, moet het voorlopige label worden omgezet. Deze verplichting geldt ook als eigenaren een nieuw huis laten bouwen.

Een definitief energielabel laat zien hoe energiezuinig de woning is en welke energiebesparende maatregelen mogelijk zijn. Het label geeft daarnaast een overzicht van woningkenmerken, zoals het woningtype, isolatie, beglazing en verwarming. Het energielabel is na de datum van afgifte maximaal tien jaar geldig. Voor energiebesparing in woonhuizen zijn verschillende subsidies en leningen beschikbaar.

Verhuurders zijn verplicht om een afschrift van het energielabel beschikbaar te stellen bij de verhuur van een woning aan een nieuwe huurder. Als een huurder aangeeft geen prijs te stellen op een energielabel, wordt de verhuurder niet ontslagen van de verplichting om voor een energielabel te zorgen en te overleggen. Bij het ontbreken van een geldig energielabel riskeert de verhuurder een boete.

Kantoorpanden

Vanaf 1 januari 2023 is het verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken die niet ten minste energielabel C heeft. Dit komt overeen met een energie-index (EI) van 1,3 of beter. Deze verplichting vloeit voort uit het Bouwbesluit 2012 en is onderdeel van een pakket aan maatregelen om de doelstellingen uit het Energieakkoord te behalen. In het Klimaatakkoord waaraan nu wordt gewerkt, volgen mogelijk verdergaande maatregelen. Het rijk streeft naar een bijna CO2-neutrale gebouwde omgeving in 2050.

De verplichting geldt voor kantoorpanden waarbij de gebruiksoppervlakte van kantoorfuncties 50% of meer van de totale oppervlakte beslaat én de oppervlakte van kantoorfuncties groter is dan 100 m2. De verplichtstelling van label C in 2023 wordt gevolgd door een verplicht label A in 2030.

Als een kantoorpand wordt verhuurd, moet de verhuurder de labelverplichting ook tegenover de huurder(s) nakomen. Het is de verhuurder in het kader van verduurzaming toegestaan om afspraken over de kostenverdeling te maken. Dit is uiteraard afhankelijk van hetgeen de partijen overeenkomen. Daarnaast speelt de aard van de investeringen een rol. Vervanging van grootschalige installaties komt in beginsel voor rekening van de verhuurder. De kosten van bijvoorbeeld vernieuwing van lichten en armaturen naar led komen in beginsel voor rekening van de huurder. Het is van belang dat de verhuurder met de huurder afspraken maakt om de route naar 2023 en 2030 vast te leggen. Afhankelijk van de inhoud van de huurovereenkomst en eventuele algemene bepalingen is de verhuurder daarbij verplicht de huurder een ‘renovatievoorstel’ te doen. De huurder moet hiermee instemmen voordat de verhuurder aan de werkzaamheden kan beginnen. Wijst de huurder een dergelijk voorstel af, dan kan de verhuurder over de redelijkheid van het voorstel een verklaring voor recht vorderen.

Voldoet de verhuurder niet (tijdig) aan de labelverplichting?

Dan kan dit een huurrechtelijk gebrek ten aanzien van de huurder opleveren als dit een onaanvaardbaar risico oplevert. Als geen sprake is van een onaanvaardbaar risico, is sprake van een gebrek vanaf het moment dat de gemeente overgaat tot handhaving en dit leidt tot een verstoring van het huurgenot. De gemeente kan de verhuurder opleggen dat het pand niet als kantoor gebruikt mag worden tot aan de energielabelverplichting is voldaan. Er kunnen verschillende maatregelen genomen worden. Zoals het geven van een waarschuwing, het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of - bij herhaaldelijke overtreding - een bestuurlijke boete.