Alle blogs

Huurovereenkomst ‘te vroeg’ opgezegd. Redelijkheid en billijkheid bieden de oplossing

Met de Wet Doorstroming Huurmarkt is een nieuwe figuur van tijdelijke huurovereenkomsten voor woonruimten geïntroduceerd. Inmiddels worden dergelijke huurovereenkomsten voor bepaalde tijd steeds vaker gesloten. Een voordeel van deze huurovereenkomst is dat een opzegging niet meer nodig is. Maar voor verhuurders blijft het opletten, want zij dienen niet eerder dan drie maanden en minimaal één maand voor het verstrijken van de termijn aan huurder te berichten dat de huurovereenkomst daadwerkelijk eindigt. In een eerdere blog hebben we gewezen op het dwingende karakter van deze periode, maar de rechtbank Overijssel geeft op basis van redelijkheid en billijkheid de verhuurder wat extra ruimte.

Hoe zit het ook alweer
Op basis van artikel 7:271 lid 1 juncto 7:228 lid 1 BW eindigt een huurovereenkomst van bepaalde tijd zonder opzegging door het verstrijken van de termijn waarvoor deze is gesloten. Een vereiste is wel dat de verhuurder de huurder vóór afloop van de overeengekomen termijn schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst na de overeengekomen termijn eindigt. Dit betreft een kennisgeving en dus geen daadwerkelijke opzegging. Deze kennisgeving moet verhuurder binnen een termijn van maximaal drie maanden en minimaal één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder zenden. Indien de verhuurder verzuimt aan deze verplichting te voldoen, wordt de huurovereenkomst verlengd voor onbepaalde tijd. In dat geval zal de verhuurder alsnog dienen te voldoen aan alle wettelijke voorschriften met betrekking tot het opzeggen van de huurovereenkomst, hetgeen in de praktijk veelal moeilijker is dan de verhuurder zou verwachten.

Periode kennisgeving dwingend
In een uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant van januari 2018 heeft de kantonrechter zich gebogen over de vraag in hoeverre de verhuurder gebonden is aan de exacte periode voor het verstrekken van de kennisgeving van drie maanden tot één maand voor einde huurtermijn. In dat geval was een huurtermijn afgesproken die zou eindigen per 1 januari 2018. Onder meer bij brief van 28 september 2017 en bij brief van 6 december 2017 heeft verhuurder de huurder in kennis gesteld dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 zou eindigen. De kantonrechter heeft in dit geval geoordeeld dat de verhuurder niet aan het vereiste op grond van artikel 7:271 lid 1 BW heeft voldaan. De kantonrechter overweegt dat de verhuurder in de periode van 1 oktober 201 tot 1 december 2017 de huurder diende te informeren dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. De verhuurder heeft zich niet aan die periode gehouden, nu de brief van 28 september 2017 te vroeg was en de brief van 6 december 2017 juist te laat. Beide brieven liggen buiten de periode van maximaal drie maanden en minimaal één maand, aldus de kantonrechter. Het gevolg is dat deze betreffende huurovereenkomst voor onbepaalde tijd was verlengd.

In voornoemde uitspraak heeft de verhuurder een beroep gedaan op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid ex artikel 6:248 lid 2 BW. De verhuurder stelt dat met de te vroege kennisgeving, de belangen van de betreffende huurder niet zijn geschaad. De huurder wist dat er een einde aan de huurovereenkomst zou komen en had daarmee voldoende tijd andere woonruimte te zoeken. De kantonrechter heeft het beroep op de redelijkheid en billijkheid afgewezen en nadrukkelijk gewezen op de wetsgeschiedenis van artikel 7:271 lid BW. De kantonrechter heeft daarbij overwogen: “Op vragen over dat tijdvak heeft de minister vervolgens opgemerkt dat, indien niet binnen dit tijdvak de aanzegging wordt gedaan, een niet door de rechter te herstellen gevolg optreedt: het ontstaan van een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd. Een verruiming van dat tijdvak ligt, gelet op het voorgaande, dan ook niet voor de hand. Temeer, nu het Nederlandse huurrecht juist uitgaat van huurdersbescherming”.

Uitspraak rechtbank Overijssel
De kantonrechter te Overijssel komt tot een geheel andere oordeel en geeft de redelijkheid en billijkheid juist wel de ruimte. In dit geval was sprake van een huurovereenkomst woonruimte voor de periode van 1 jaar. Exacte huurtermijn: 1 januari 2017 lopende tot en met 1 januari 2018. De verhuurder zegt bij brief van 29 september 2017 aan huurder de huurovereenkomst op. De verhuurder wijst hierbij op het feit dat de huurder zich niet als goed huurder gedraagt in verband met overlast. Huurder gaat niet akkoord met de opzegging en blijft ook na 1 januari 2018 zijn verblijf houden in de woning. Verhuurder spant een kort geding tot ontruiming aan.

De kantonrechter oordeelt dat sprake is van een huurovereenkomst van bepaalde tijd waarop artikel 7:228 juncto 7:271 lid 1 BW van toepassing is. De kantonrechter stelt daarbij dat verhuurder niet gehouden was de huurovereenkomst daadwerkelijk op te zeggen, maar had kunnen volstaan met een schriftelijke kennisgeving van het eindigen van de huur per overeengekomen datum van 1 januari 2018. Huurder stelt dat de verhuurder met de brief van 29 september 2017 te vroeg was en daarna heeft verzuimd binnen het voorgeschreven tijdvak de kennisgeving te verzenden. In tegenstelling tot zijn collega bij de rechtbank Zeeland-West-Brabant, oordeelt de kantonrechter te Overijssel als volgt:

“Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter is in dit geval sprake van een situatie, waarbij een beroep op artikel 7:271 lid 1 BW, en dan meer in het bijzonder de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De kantonrechter laat in dit verband zwaar wegen dat [gedaagde] niets heeft aangevoerd waaruit blijkt dat hij in zijn belangen is geschaad doordat [eiser] hem twee dagen eerder dan de wettelijke voorgeschreven termijn van drie maanden heeft geïnformeerd dat aan de huurovereenkomst per 1 januari 2018 een einde zal komen. (…) De parlementaire geschiedenis van 7:271 lid 1 BW geeft voorts geen inzicht in de vraag of en zo ja, welke belangen van de huurder een rol hebben gespeeld bij het formuleren van de zinsnede “niet eerder dan drie maanden”. Daar staat tegenover dat voldoende aannemelijk is dat [eiser] bij onverkorte toepassing van artikel 7:271 lid 1 BW in een redelijk belang wordt geschaad. In dat geval is de huurovereenkomst immers per 1 januari 2018 voor onbepaalde tijd verlengd, terwijl er voorshands van moet worden uitgegaan dat [eiser] juist niet de intentie had om de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd voort te zetten.”

De kantonrechter oordeelt dus dat verhuurder met de brief van 29 september 2017 heeft voldaan aan de eis van de schriftelijke kennisgeving. De ontruiming wordt toegewezen.

Verhuurder, loop geen risico
De uitspraak van de kantonrechter de Overijssel zal vele verhuurders opgelucht doen ademhalen. Immers, indien je als verhuurder graag de zaken goed op orde hebt en dus tijdig aan formaliteiten wenst te voldoen, biedt deze uitspraak bij een te vroege kennisgeving uitkomst. Desalniettemin zullen huurders juist betogen dat met deze uitspraak afbreuk wordt gedaan aan juist één van de weinige verplichtingen die rusten op verhuurders van woonruimte voor bepaalde tijd.

Ons advies blijft dat verhuurders ervoor dienen te zorgen dat zij de kennisgeving binnen de exacte periode aan de huurder verzenden (niet eerder dan drie maanden met een minimum van één maand voor het einde van de huurtermijn). Op die manier wordt voorkomen dat een beroep op de redelijkheid en billijkheid moet worden gedaan, waarvan de uitkomst op zijn minst onvoorspelbaar te noemen is. Indien gewenst, kunnen wij u adviseren over hoe om te gaan met de formaliteiten die behoren bij een huurovereenkomst woonruimte voor bepaalde tijd.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Koper woning wordt ongewenst verhuurder van woonruimte

24 januari 2018 - Het is een bekende regel: koop breekt geen huur. Desondanks worden woningen verkocht waar zich huurders in bevinden. In vele…

Koper woning wordt ongewenst verhuurder van woonruimte
Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.