Alle blogs

Eigendomsperikelen rondom zonnepanelen

Nederlanders willen duurzamer zijn. Er zijn steeds meer initiatieven voor de aanleg en exploitatie van zonneparken. Dit is niet voorbehouden aan zakelijke partijen, want ook particulieren doen mee. Dat die initiatieven ook juridisch in orde moeten zijn, en vooral wat er gebeurt als dat niet het geval is, bewijst de rechtbank uitspraak van 20 december 2017.

De zaken van Zonnegrond B.V.

Het geschil (of eigenlijk meerdere geschillen, maar daar kom ik zo op) speelt zich af rondom Zonnegrond B.V. die op meerdere plekken in Nederland zonneparken realiseerde. Voor elk zonnepark werd een aparte dochtervennootschap opgericht. Deze dochtervennootschap verkocht (via allerlei constructies) op haar beurt afzonderlijke zonnepanelen aan particulieren die de opgewekte energie gebruikten.

Voor een zonnepark in Langedijk huurde Zonnegrond grond van de gemeente. Die grond verhuurde zij vervolgens onder aan een dochtervennootschap. Op de grond werd het zonnepark gebouwd in opdracht van Zonnegrond. De panelen werden door de particulieren betaald.

De zaken gingen helaas niet zo goed als gehoopt: zowel Zonnegrond als de dochtervennootschap gingen failliet. Het lukte de curator om het zonnepark te demonteren en door te verkopen voor EUR 100.000,00. Op dat moment kreeg de curator met twee geschillen te maken. Een met de particulieren en een met de gemeente.

Het geschil met de particulieren

Deze vonden dat de curator de zonnepanelen niet door had mogen verkopen omdat zij daar de eigenaar van zijn. Zij hadden ervoor betaald en hadden er zeggenschap over.

De rechter is het daar niet mee eens. Hier geldt namelijk de regel dat de eigenaar van de grond ook automatisch de eigenaar wordt van zaken die zoals dat heet “duurzaam met de grond zijn verenigd”. De zaak wordt daardoor, net als de grond, onroerend. Dit principe heet natrekking. Dat gebeurt bijvoorbeeld ook bij een woning. De eigenaar van de grond wordt dat ook van de woning die daar op wordt gebouwd (de woning wordt “nagetrokken” door de grond).

Voor natrekking gaat het er volgens vaste jurisprudentie niet alleen om of het zonnepark technisch makkelijk te verwijderen is (dat was hier namelijk het geval). Belangrijker is of een willekeurige derde die daar langs komt kan zien dat het de bedoeling was dat het zonnepark maar tijdelijk “met de grond verenigd” zou zijn. Het gaat dus om een naar buiten toe kenbare bestemming.

Volgens de rechter wees alles erop dat het naar buiten toe kenbaar was dat het zonnepark daar niet tijdelijk zou blijven. Ook de tijdelijke huurovereenkomsten mochten niet baten. Een derde weet daar namelijk niets van af. Als eigenaar van de grond, is de gemeente daarom ook de eigenaar van het zonnepark geworden.

TIP: Een opstalrecht kan deze natrekkingsregel doorbreken. Daardoor worden de particulieren eigenaar van de panelen, maar daar hadden de partijen in dit geval niet aan gedacht. De particulieren stonden daardoor met lege handen.

Het geschil met de gemeente

De gemeente was dus eigenaar van het zonnepark, maar er speelde hier ook nog iets huurrechtelijks. De grond waarop het zonnepark was gebouwd was immers verhuurd aan Zonnegrond.

Een huurder heeft het recht om zaken die hij tijdens de huurperiode aanbrengt of verandert aan het einde van die periode te verwijderen (artikel 7:216 BW). Dat kan een keuken in een woning zijn, maar ook een zonnepark op een stuk grond. Dit heet het wegbreekrecht van de huurder.

De gemeente had nog een aantal huurtermijnen van Zonnegrond tegoed toen deze vennootschap failliet ging. De gemeente diende haar vordering van EUR 70.000,00 daarom in bij de curator. Zij had namelijk gehoord dat de curator de zonnepanelen had verkocht voor EUR 100.000,00 en wilde dat de huur daarvan betaald werd.

Er was alleen één probleem. Niet Zonnegrond maar de (eveneens failliete) dochtervennootschap had de zonnepanelen verkocht. De opbrengst daarvan kwam dus in de boedel van de dochtervennootschap terecht en niet in die van Zonnegrond. Omdat de Gemeente alleen een vordering op Zonnegrond had, zou dat betekenen dat de gemeente niet betaald zou krijgen.

Om daar een stokje voor te steken is de gemeente de procedure tegen de curator gestart. Volgens de gemeente kwam het wegbreekrecht alleen toe aan de huurder, en niet aan de onderhuurder (de dochtervennootschap), waardoor de opbrengst van de verkoop in de boedel van Zonnegrond moest komen.

De rechter gaf de curator gelijk, ook de onderhuurder die veranderingen had aangebracht, had naar zijn oordeel een wegbreekrecht. Het idee achter deze bepaling is namelijk dat een verhuurder niet ten onrechte profiteert van investeringen die de (onder)huurder in het gehuurde heeft gedaan.

NB: Belangrijk is dat dit wegbreekrecht de natrekking van het zonnepark heeft doorbroken.

Let op: de gemeente had in het huurcontract het wegbreekrecht contractueel kunnen uitsluiten of alleen aan de hoofdhuurder die bevoegdheid kunnen geven. In dat geval had de curator aan het kortste eind getrokken.

Conclusie

Deze uitspraak is een goed voorbeeld van hoe het niet moet. Zowel de particulieren als de gemeente waren met een ander contract/akte beter af geweest. De particulieren hadden de eigenaar van de zonnepanelen kunnen zijn als zij een opstalrecht hadden gevestigd. De gemeente had (een deel van) haar huurpenningen betaald gekregen als zij haar huurcontract anders had ingericht.

Laat u dus goed adviseren zodat u later niet voor verrassingen komt te staan.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Eigendomsperikelen rondom zonnepanelen

12 april 2018 - Nederlanders willen duurzamer zijn. Er zijn steeds meer initiatieven voor de aanleg en exploitatie van zonneparken. Dit is niet voorbehouden…

Eigendomsperikelen rondom zonnepanelen

Vakantiegedachten 2018

5 juli 2018 - Als je keihard werkt, mag je serieus vakantie vieren. Met de bouwvak in aantocht is het voor u als opdrachtgever…

Vakantiegedachten 2018

Schaarse rechten; ook bij ruimtelijke besluitvorming?

6 juni 2018 - In deze reeks over schaarse rechten (waaronder vergunningen) is al een aantal keer stilgestaan bij de vraag of ook ruimtelijke…

Schaarse rechten; ook bij ruimtelijke besluitvorming?
Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.