null

Een gebrek aan het gehuurde: aantasting van het huurgenot?

Eén van de verplichtingen van een verhuurder is voorkomen dat het huurgenot van een huurder als gevolg van een gebrek wordt verstoord. In de praktijk blijkt dat het niet altijd duidelijk is wanneer er van een dergelijk gebrek sprake is of wanneer een huurder een beroep kan doen op de zogenoemde gebrekenregeling. Over dit laatste heeft het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden zich 27 december 2016 in een arrest uitgelaten.

De casus in het kort

Verhuurder en huurder hebben in december 2011 een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW gesloten. In oktober 2012 is in het bedrijfspand (restaurant) een ernstige lekkage opgetreden. Huurder heeft zijn restaurant op 29 oktober 2012 gesloten en heeft vanaf november 2012 geen huur meer betaald.

Begin november 2012 heeft de advocaat van huurder de verhuurder op de hoogte gebracht van verschillende gebreken, waaronder de lekkage. Verhuurder is gesommeerd de gebreken volgens de meegezonden offerte van een bouwbedrijf te herstellen. Daarnaast is aangekondigd dat als verhuurder herstel nalaat, de rechter zal worden verzocht de gebreken op kosten van de verhuurder te (laten) herstellen. Voorts is de verhuurder aansprakelijk gesteld voor de schade die de huurder lijdt en nog zal lijden en is gemeld dat de huurprijs wordt opgeschort totdat alle gebreken verholpen zijn. In reactie hierop heeft verhuurder betwist dat er gebreken in het bedrijfspand zijn waarvoor hij aansprakelijk is. Hij sommeert huurder de huurachterstand te voldoen. Aan deze sommatie heeft huurder geen gevolg gegeven. In december 2012 is huurder een kort geding procedure begonnen en heeft hij gevorderd dat verhuurder het gehuurde in een dusdanige staat brengt dat huurder zijn restaurant normaal kan uitbaten. Ook heeft huurder gevorderd dat verhuurder wordt veroordeeld tot betaling van een schadevergoeding en dat de kantonrechter bepaalt dat stopzetting van betaling van de huurpenningen vanaf 1 november 2012 terecht is. Verhuurder heeft daarentegen als tegeneis gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden met veroordeling van huurder tot ontruiming van het gehuurde en tot betaling van de ontstane huurschuld. Alle vorderingen van huurder zijn bij kort geding vonnis van 30 mei 2013 afgewezen, waarna huurder een bodemprocedure is gestart.

Uit een deskundigenonderzoek is gebleken dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor het ontstaan van de lekkage. Na diverse tussenvonnissen in de bodemprocedure, heeft de kantonrechter in het eindvonnis in augustus 2014 alle vorderingen van huurder afgewezen. Doordat de huurder een huurschuld heeft laten ontstaan wordt de huurovereenkomst op vordering van de verhuurder ontbonden en de huurder dient het gehuurde te ontruimen. Ook de door de verhuurder gevorderde huurschuld en de incassokosten worden toegewezen. Het gerechtshof heeft het vonnis van de kantonrechter bekrachtigd.

Wanneer is er sprake van een “gebrek”?

De vraag die de rechter in deze zaak diende te beantwoorden is of het gebrek waar de huurder een beroep op heeft gedaan, een tekortkoming van de verhuurder oplevert die opschorting van de (gehele) huurprijs rechtvaardigt.

Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruimte betekenis. Het is in art. 7:204 lid 2 BW als volgt gedefinieerd: “een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak niet aan de huurder het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”.

Herstelplicht van de verhuurder

De hoofdregel is dat een verhuurder verplicht is tot het verhelpen van gebreken in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, ongeacht door welke oorzaak de gebreken zijn ontstaan en of de verhuurder voor de door het gebrek veroorzaakte schade aansprakelijk is (7:206 BW). Een verhuurder is echter niet verplicht de schade te vergoeden op de enkele grond dat er sprake is van een gebrek. Ook is een verhuurder niet verplicht gebreken die voor rekening van huurder komen te herstellen.

Als een verhuurder het gebrek niet verhelpt, kan de huurder een beroep doen op verrekening (7:206 lid 3 BW). Hiervoor moet de huurder de verhuurder eerst in gebreke stellen. Met andere woorden: de verhuurder moet een redelijke termijn krijgen om de gebreken te herstellen. Als het gebrek daarna niet is verholpen is de verhuurder in “verzuim” en heeft de huurder de bevoegdheid het gebrek zelf te (laten) verhelpen. De huurder kan er dan voor kiezen om de daardoor gemaakte redelijke kosten op de huurprijs in mindering brengen of om zijn betalingsverplichting tot het bedrag van deze kosten op te schorten, om deze vervolgens op de verhuurder te verhalen.

Mogelijk gevolg? Huurprijsvermindering

Als gevolg van de vermindering van het huurgenot dat door het gebrek is ontstaan, heeft een huurder het recht op een evenredige huurprijsvermindering voor de periode totdat het gebrek is verholpen (7:207 BW). Het gebrek moet in dit geval wel van zodanige importantie zijn dat er sprake is van een substantiëleaantasting van het huurgenot.

Factoren die hierbij van belang kunnen zijn, zijn de aard van het gebrek in relatie tot de omvang van het gehuurde, de gevolgen van het gebruik voor bepaalde typen ruimten in het gehuurde en de wijze waarop en de mate waarin de storing van het huurgenot door de huurder zelf kan worden beperkt. Een huurprijsvermindering kan alleen via de rechter gevorderd worden. Hierbij geldt ook dat een huurder alleen vermindering van de huurprijs kan vorderen ter zake van gebreken die de verhuurder kende of behoorde te kennen.

Ook mogelijk: opschorting van de betalingsverplichting

De huurder uit voornoemde casus meldde de verhuurder dat hij de huurprijs opschortte totdat alle gebreken zouden zijn verholpen. Een beroep op het opschortingsrecht kan gedaan worden in afwachting van voornoemde mogelijkheden ( verrekeningsbevoegdheid en de huurprijsvermindering ex artikel7:205 BW). Voor een beroep op het opschortingsrecht hoeft een huurder geen vordering bij de rechter in te stellen. Het is voldoende dat hij duidelijk aangeeft dat hij nakoming van de verhuurder verlangt en dat hij in ieder geval op zijn beurt zal nakomen. In tegenstelling tot voornoemde verrekeningsbevoegdheid en het beroep op huurprijsvermindering, leidt opschorting alleen tot uitstel van de betaling en niet tot afstel.

Let op: als een huurder zich ten onrechte beroept op het opschortingsrecht en hij als gevolg daarvan een aantal maanden geen huurpenningen betaald, ontstaat er een huurachterstand. Deze huurachterstand zou een grondslag voor een verhuurder kunnen zijn om de huurovereenkomst op te zeggen en/of te (laten) ontbinden, hetgeen in voornoemd arrest ook daadwerkelijk tot succes aan de zijde van verhuurder heeft geleid.

Waar moet je als verhuurder op letten?

De gebrekenregeling is voor (290- en 230a) bedrijfsruimte in beginsel van regelend recht. Om te voorkomen dat een huurder ten onrechte een beroep doet op het opschortingsrecht omdat er naar zijn mening sprake is van een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, kan dit dus in de huurovereenkomst worden uitgesloten. Een verhuurder kan in de huurovereenkomst opnemen dat betaling van de huurprijs zonder enig beroep op opschorting, korting, aftrek of verrekening plaats zal vinden. Behoudens de uitzondering voor art. 7:206 lid 3 BW (de verrekenbevoegdheid van de huurder) blokkeert een dergelijke contractuele bepaling de mogelijkheid van de huurder om eigenmachtig een deel van de huur in te houden.

Heeft u advies nodig omtrent de gebrekenregeling en het opstellen van uw huurovereenkomsten? Neem contact op met Daniëlle de Vos.