Alle blogs

Hoe om te gaan met huurders die overlast veroorzaken?

Woningcorporaties hebben steeds vaker te maken met huurders die overlast veroorzaken. Denk aan geluidsoverlast, agressief gedrag, verwaarlozing of vervuiling van de woning, schade aan de woning of huurachterstanden die geruime tijd bestaan. In de praktijk blijkt dat niet altijd duidelijk is welke middelen een woningcorporatie daartegen heeft.

Civielrechtelijke mogelijkheden

Woningcorporaties hebben de wettelijke plicht op te treden tegen huurders die overlast veroorzaken. De Woningwet bepaalt immers dat zij moeten bijdragen aan de leefbaarheid in de directe nabijheid van woongelegenheden of andere onroerende zaken of ten behoeve van de huurders van die woongelegenheden.

Zij hebben verschillende instrumenten tot hun beschikking om hier mee om te gaan. Dit varieert van lichte (niet juridische) middelen, waaronder een waarschuwingsbrief of buurtbemiddeling door mediaton, tot zwaardere (juridische) middelen. Zo kunnen woningcorporaties een gedragsaanwijzing opleggen. Dit houdt in dat zij, wanneer de huurder tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst en/of de huurder zich niet als een goed huurder gedraagt (artikel 7:213 BW), een verbod of gebod, al dan niet in combinatie met een dwangsom, kan opleggen. Dit kan op vrijwillige basis of via een rechtelijke procedure (artikel 3:296 BW). Naast de gedragsaanwijzing, kunnen woningcorporaties een zogenoemde laatste kans overeenkomst sluiten (artikel 7:900 BW). In een dergelijke overeenkomst wordt vastgelegd welke verplichtingen uit de huurovereenkomst door de huurder zijn geschonden en dat deze schending door de huurder wordt erkend. Vervolgens wordt vastgelegd dat de tekortkomingen aan de zijde van de huurder ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigen, maar dat de huurder door middel van (aanvullende) afspraken een laatste kans wordt geboden om de huurovereenkomst alsnog na te komen en/of zich als een goed huurder te gedragen. Komt de huurder deze overeenkomst niet na, zal ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning direct volgen. Het is ook mogelijk een dergelijke overeenkomst te sluiten als de ontruiming van de woning en/of de ontbinding van de huurovereenkomst al in een gerechtelijke procedure is uitgesproken. In dat geval wordt de huurder letterlijk een laatste kans geboden. Als op voorhand vaststaat dat een gedragsaanwijzing of laatste kans overeenkomst een oplossing zal zijn, kan de woningcorporatie zich tot de rechter wenden. Iedere tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst geeft de woningcorporatie  immers de bevoegdheid de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 BW jo. 7:231 BW).

Bestuursrechtelijke mogelijkheden

Gemeenten hebben sinds de inwerkingtreding van de Wet aanpak woonoverlast op 1 juli 2017 meer mogelijkheden om overlast aan te pakken. Waar woningcorporaties alleen een gedragsaanwijzing op kunnen leggen jegens hun huurders, kan een gemeente een dergelijke aanwijzing opleggen aan overlastveroorzakers van zowel huur- als koopwoningen. Daarbij geldt dat de bestuursrechtelijke gedragsaanwijzing pas kan worden ingezet als de overlast redelijkerwijs niet op een andere geschikte manier kan worden tegengegaan. Een woningcorporatie zal dus in geval van overlast eerst haar eigen middelen in dienen te zetten voordat zij de gemeente kan benaderen voor een integrale aanpak.

De gemeente heeft daarnaast andere instrumenten om overlast tegen te gaan. Zij kan besluiten een gebouw te sluiten als een overtreding van de voorschriften met betrekking tot de staat of het gebruik van een gebouw gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid en er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding (artikel 17 Gemeentewet). Ook kan de burgemeester besluiten een woning te sluiten, als door gedragingen in de woning of op het erf de openbare orde rond de woning en/of het erf wordt verstoord (artikel 174a lid 1 Gemeentewet) en kan zij een woning sluiten als er drugs worden verhandeld of meer dan toegestaan in de woning aanwezig is voor eigen gebruik. Daartoe moet de burgemeester eerst een waarschuwing hebben gegeven (artikel 13b Opiumwet).

Voornoemde gevallen zijn voor woningcorporaties overigens rechtsgronden om de huurovereenkomst ingevolge artikel 7:231 jo. 6:265 BW te (laten) ontbinden.

Integrale aanpak woonoverlast: hoe om te gaan met gegevens?

Voor woningcorporaties is het doorgaans lastig woonoverlast aan te pakken zonder samenwerking met andere partijen, waaronder de gemeente, GGZ en de politie. Een dergelijke aanpak impliceert vaak dat partijen met elkaar gegevens uitwisselen en deze vervolgens samen verwerken om daaruit informatie af te leiden die sturing kan geven aan de inzet van hun taken en bevoegdheden. In de praktijk blijkt dat zij daarbij echter hinder ondervinden van de nieuwe wetgeving op het gebied van privacyrecht.

Om huurders die overlast veroorzaken integraal aan te pakken, kan het immers noodzakelijk zijn dat woningcorporaties gegevens uit moeten wisselen. Aan welke voorwaarden deze gegevensverstrekking en verwerking moeten voldoen, is afhankelijk van de vraag in welke hoedanigheid partijen optreden. Daarnaast gelden voor het verwerken van bijzondere persoonsgegevens, zoals strafrechtelijke gegevens over de huurder, aanvullende voorwaarden. Deze gegevens kunnen dus niet zomaar worden verwerkt. Lees hierover meer in de blog die eerder in deze blogreeks is verschenen.

Om de uitwisseling en verwerking van gegevens tussen instanties die met elkaar samenwerken bij de aanpak van bijvoorbeeld verstoring van de openbare orde en veiligheid, misbruik van sociale voorzieningen en overheidsgeld en de bestrijding van ondermijnende criminaliteit te verbeteren, is voorts op 6 juli jl. is daarom het wetsvoorstel “Gegevensverwerking door samenwerkingsverbanden” gepubliceerd ter consultatie.

Conclusie

Een woningcorporatie heeft verschillende civielrechtelijke instrumenten om huurders die overlast veroorzaken aan te pakken. Daarnaast zijn ook bestuursrechtelijke instrumenten mogelijk, maar daar is de woningcorporatie vaak afhankelijk voor van de gemeente. In de praktijk blijkt dat deze samenwerking niet altijd soepel verloopt door het ontbreken van afspraken. Ook bij de uitwisseling van gegevens van de huurders worden problemen ervaren.

Onze advocaten Huurrecht en Volkshuisvesting adviseren woningcorporaties over overlastsituaties en staan hen bij in gerechtelijke procedures.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Hoe om te gaan met huurders die overlast veroorzaken?

4 september 2018 - Woningcorporaties hebben steeds vaker te maken met huurders die overlast veroorzaken. Denk aan geluidsoverlast, agressief gedrag, verwaarlozing of vervuiling van…

Hoe om te gaan met huurders die overlast veroorzaken?
Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.