Alle blogs

Is het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming woonruimte in strijd met Europese wetgeving?

In twee recente arresten van de Hoge Raad stond de vraag centraal of het Nederlandse wettelijke stelsel van huur(prijs)wetgeving voor sociale woonruimte de door art. 1 Eerste Protocol bij het Europese Verdrag voor de Rechten van de Mens (“EP”) vereiste ‘fair balance’ miskent. De Hoge Raad heeft hier duidelijkheid over gegeven.

Achtergrond van het geschil

De Hoge Raad heeft op 26 januari jl. twee arresten gewezen waarvan de inhoud grotendeels identiek is. Het gaat in deze zaken kort gezegd om de implicaties en de toelaatbaarheid van het in Nederland bestaande stelsel van regulering van de verhuur van woningen in de sociale sector.

Woningen vallen onder meer binnen de sociale sector als, kort gezegd, de kale aanvangshuur minder dan een jaarlijks aangepast bedrag (in 2018: € 710,68) bedraagt. Op basis van de Huurprijzenwet woonruimte zijn de huurprijzen voor sociale huurwoningen gereguleerd. Deze vorm van regulering komt erop neer dat de maximum huurprijs die een verhuurder in rekening mag brengen, gerelateerd is aan de kwaliteit van de woning, gemeten aan de hand van een puntenstelsel. Sociale huurwoningen worden in Nederland voornamelijk verhuurd door woningcorporaties, maar deels ook door particuliere verhuurders.

Eisers in beide procedures (particuliere verhuurders) zijn van mening dat het sociale huurstelsel, althans onderdelen daarvan, al dan niet in combinatie met andere regelingen, in strijd zijn met art. 1 EP. In dit artikel is bepaald dat iedere natuurlijke of rechtspersoon recht heeft op het ongestoord genot van zijn eigendom. Voorts is daarin opgenomen dat aan niemand zijn eigendom zal worden ontnomen, behalve in het algemeen belang en onder de voorwaarden voorzien in de wet en in de algemene beginselen van internationaal recht.

De procedures

Eisers hebben in beide procedures de Staat gedagvaard en schadevergoeding gevorderd, bestaande uit huuropbrengsten die zij hebben gemist nu zij op basis van de wet gebonden zijn aan een maximale huurprijs. Zij vorderen daarbij dat het gerechtshof voor recht verklaart dat de Nederlandse wet- en regelgeving ten aanzien van (a) de huurprijsbeheersing, (b) de huurbescherming, (c) de Huisvestingswet, (d) de fictieve rendementsheffing en de Wet verhuurderheffing alsmede de lokale heffingen en belastingen in strijd zijn met art. 1 EP, althans dat diverse onderdelen van die regelgeving dat zijn, althans voor zover een verhuurder als gevolg van die regelgeving geen ‘decent profit’ ontvangt of verlies op de exploitatie lijdt.

De verhuurders zijn zowel door de rechtbank als het gerechtshof niet in het gelijk gesteld.

Hierbij heeft het gerechtshof geoordeeld dat de regulering van de eigendom door de sociale huurwetgeving voldoet aan de vereisten dat deze bij wet is voorzien, een legitiem doel dient en noodzakelijk is in een democratische samenleving. Wat betreft de vraag of ten aanzien van het wettelijk systeem als zodanig (het regelgevingsniveau) sprake is van een fair balance tussen het nagestreefde doel en de belangen van de particuliere eigenaren/verhuurders, heeft het hof geoordeeld dat niet is aangetoond dat het systeem in strijd is met art. 1 EP. Volgens het hof is voorts onvoldoende gesteld dat in de individuele situaties van eisers sprake is van een individuele en excessieve last.

De verhuurders gaan in cassatie bij de Hoge Raad. Zij stellen dat de Nederlandse regelgeving tot gevolg heeft dat verhuurders van woonruimte (kunnen) worden geconfronteerd met verlies dan wel het ontbreken van een ‘decent’ of ‘minimal profit’. Zij wijzen op jurisprudentie van het Europese Hof van de Rechten van de Mens (“EHRM”). Uit deze rechtspraak zou naar mening van eisers volgen dat art. 1 EP, ongeacht de overige omstandigheden van het geval, een verhuurder van woonruimte steeds in beginsel een ‘decent profit’ of zelfs ‘minimal profit’ garandeert.

Wanneer die jurisprudentie wordt onderzocht, blijkt dat het EHRM in juli 2013 klachten met de strekking dat het Nederlandse wettelijke stelsel van huur(prijs)bescherming strijdig zou zijn met art. 1 EP, juist kennelijk ongegrond heeft bevonden. In het verlengde van die uitspraak heeft de Hoge Raad bij arrest van 4 april 2014 geoordeeld dat de regulering van het gebruik van eigendom door de huur(prijs)beschermingswetgeving in de omstandigheden van het in die zaak aan de orde zijnde geval (een geschil tussen een verhuurder en één van zijn huurders) gerechtvaardigd is als bedoeld in artikel 1 EP.

Oordeel van de Hoge Raad

In zijn beoordeling van de zaak neemt de Hoge Raad tot uitgangspunt dat genoemde uitspraak van het EHRM van juli 2013 ook van betekenis is voor de onderhavige zaken. Daaruit kan worden afgeleid dat de enkele omstandigheid dat de huuropbrengst de met de exploitatie gemoeide kosten niet dekt, nog niet meebrengt dat een verhuurder zich met succes kan beroepen op strijd met art. 1 EP. De Hoge Raad wijst erop dat een factor die in zo’n geval kan bijdragen tot het falen van een zodanig beroep is dat de verhuurder uit vrije wil, dus zonder dwang van overheidswege, tot verhuur is overgegaan dan wel het huurobject in verhuurde staat heeft aangekocht en de daaraan verbonden beperkingen heeft kunnen verdisconteren in de aankoopprijs. Weliswaar was in voornoemde zaak van het EHRM sprake van een toetsing op individueel niveau, maar de zojuist genoemde factor is in Nederlandse verhuursituaties steeds aan de orde en daarom van betekenis bij de hier aan de orde zijnde toetsing op regelgevingsniveau, zo overweegt de Hoge Raad.

Ook uit andere jurisprudentie van het EHRM (zoals die van 10 juli 2014 en 5 juli 2016) kan volgens de Hoge Raad niet worden afgeleid dat het EHRM van oordeel is dat de verhuurder van woonruimte steeds aanspraak kan maken op een ‘decent profit’ of ‘minimal profit’. De Hoge Raad wijst erop dat in de eerstgenoemde zaak weliswaar door het EHRM is overwogen dat “(…) the exercise of State discretion in such situations may not lead to results which are manifestly unreasonable, such as amounts of rent allowing only a minimal profit (…)” maar dat de woorden “in such situations” duidelijk maken dat het steeds gaat om een afweging aan de hand van de concrete omstandigheden van het geval, waaronder de omstandigheid dat de desbetreffende huurovereenkomst van overheidswege aan een (beperkte groep van) verhuurder(s) was opgelegd.

De slotsom is dat de rechtspraak van het EHRM geen steun biedt voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen ‘fair balance’ heeft getroffen tussen de met wetgeving nagestreefde doelen en de belangen van particuliere verhuurders.

Strijdigheid met art. 1 EP is wel mogelijk

De Hoge Raad merkt tenslotte nog op dat het voorgaande niet wegneemt dat de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders worden geconfronteerd met een ‘individual and excessive burden’ en zich daarom met succes kunnen beroepen op art. 1 EP. Er dient immers ook op individueel niveau sprake te zijn van een ‘fair balance’ tussen het algemeen belang en het belang van de bescherming van grondrechten van individuen.

Conclusie

Volgens de Hoge Raad biedt de rechtspraak van het EHRM vooralsnog geen steun voor de opvatting dat de Nederlandse wetgever in algemene zin geen ‘fair balance’ heeft getroffen tussen de met het stelsel van huur(prijs)bescherming nagestreefde doelen enerzijds en de belangen van particuliere verhuurders van woningen in de sociale sector anderzijds. Dit neemt volgens de Hoge Raad niet weg dat de Nederlandse regelgeving (als geheel of op onderdelen) kan meebrengen dat individuele verhuurders zich met succes kunnen beroepen op art. 1 EP.

Wilt u meer weten over het Nederlandse stelsel van huur(prijs)bescherming van woningen en/of de gevolgen hiervan voor de sociale verhuur? Neem dan contact op met de sectie huurrecht.

 

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Parkeernormen in het bestemmingsplan

17 mei 2018 - Met de inwerkingtreding van de Reparatiewet BZK 2014 is artikel 8, vijfde lid, van de Woningwet komen te vervallen. Hierdoor…

Parkeernormen in het bestemmingsplan

Misbruik van de Wob; ook een gemachtigde kan worden geweigerd

15 mei 2018 - In verschillende blogs is in deze blogreeks ingegaan op het fenomeen dat misbruik van de Wet openbaarheid van bestuur (Wob)…

Misbruik van de Wob; ook een gemachtigde kan worden geweigerd
Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.