Alle blogs

Mag de aannemer zomaar in afwijking van de koop-/aannemingsovereenkomst bouwen?

Als een aannemer en koper een koop-/aannemingsovereenkomst voor de bouw van een woning hebben gesloten dan zijn zij het o.a. eens over hoe de woning eruit gaat zien. Mag de aannemer daarna zomaar wijzigingen aanbrengen in de te bouwen woning? Mag hij bijvoorbeeld andere materialen toepassen, een drempel verhogen of een andere kleur verf gebruiken? De beantwoording van deze vragen vindt plaats in verschillende uitspraken van de Raad van Arbitrage (hierna: RvA).

Koop-/aannemingsovereenkomsten SWK en Woningborg

Bij woningen wordt vaak het model koop-/aannemingsovereenkomst van SWK of Woningborg gebruikt. In de algemene voorwaarden (artikel 6) daarvan staat dat wijzigingen op initiatief van de aannemer slechts mogelijk zijn als (i) tijdens de uitvoering blijkt dat die wijziging noodzakelijk is; én (ii) als deze wijziging geen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid van de woning.

De aannemer moet de wijzigingen schriftelijk aan de koper bekend maken. In het geval van SWK moet dat tenminste 14 dagen voor oplevering gebeuren. Woningborg stelt geen termijn. Let op: deze wijzigingen geven de aannemer geen recht op bijbetaling.

NB: Over wijzigingen vanwege overheidsvoorschriften gaat deze blog niet.

i) Noodzaak tijdens de uitvoering

Het gaat dus om wijzigingen waarvan de aannemer al bij het sluiten van de overeenkomst of vóór de uitvoering had kunnen weten dat die noodzakelijk waren.

Een wijziging kan noodzakelijk zijn als de oorspronkelijke constructie technisch en/of constructief niet uitvoerbaar is. Het enkele feit dat de gekozen wijziging logischer is, is dus niet voldoende. Ook de voortgang van het werk en financiële belangen kunnen een wijziging noodzakelijk maken. De RvA vond zelfs een keer dat een wijziging in de materiaalkeuze esthetisch noodzakelijk was, vanwege de eenheid in de aanblik van de gevel (nr. 21.689). Er moet volgens de RvA sprake zijn van een zwaarwegend belang.

Een beroep van de aannemer op de algemene voorwaarde strandt meestal op de vaststelling dat de wijziging niet noodzakelijk is. In het geval dat een raamkozijn niet voldoende stijfheid bezat, waardoor de aannemer een metalen stang voor het raam aanbracht, vonden arbiters die stang bijvoorbeeld niet noodzakelijk. De aannemer had namelijk voor een minder storende oplossing kunnen kiezen (RvA, nr. 70.184). Ook toen de aannemer op verzoek van de gemeente geen hardhouten kozijnen, maar vurenhouten kozijnen had verwerkt was dit geen noodzakelijke wijziging. Het betrof namelijk slechts een verzoek en geen verplichting.

ii) Geen afbreuk aan waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid

Zodra de wijziging noodzakelijk is, wordt ook nog eens gekeken of hij geen afbreuk doet aan de waarde, kwaliteit, uiterlijk, aanzien en bruikbaarheid. Een (minimale) afbreuk leidt er niet altijd toe dat de wijziging niet mocht. Arbiters kijken namelijk ook nog of dat tot een onredelijke uitkomst leidt. Enkele voorbeelden:

Kwaliteit: Een andere materiaalkeuze was wèl noodzakelijk vanwege de aanblik van de gevel, maar arbiters vonden dat de wijziging van matige kwaliteit was. Hierdoor ontstonden extra onderhoudslasten. De aannemer moest hiervoor een compensatie aan de koper betalen.

Uiterlijk: De aannemer was verplicht een bepaalde coating aan te brengen, maar die was niet meer verkrijgbaar vanwege een nieuwe milieuregeling van de overheid. De wijziging was daardoor noodzakelijk. Arbiters vonden wel dat door de andere coating de kleurstelling anders en minder sprekend was. Desalniettemin was de nieuwe coating aanvaardbaar, omdat de andere nu eenmaal niet meer geleverd kon worden (RvA, nr. 24.370).

Bruikbaarheid: Vanwege een eis van de gemeente was het niveau van het maaiveld verhoogd. Dit leidde tot een steilere hellingshoek van de baan naar de garage. De garagedeur kon daardoor niet helemaal open. De aannemer had als oplossing een drempel van 18 cm aangebracht. Arbiters oordeelden dat de wijziging van de garagedeur noodzakelijk was (anders kon deze niet open), maar dat de gekozen oplossing afbreuk deed aan de bruikbaarheid van de deur, omdat deze te hoog was. De aannemer had deze wijziging dus niet mogen doorvoeren en de drempel moest verwijderd worden (RvA 4 oktober 2000, BR 2002, 633).

Conclusie:

In veruit de meeste gevallen pakt een beroep van de aannemer op de noodzakelijke wijziging niet in zijn voordeel uit. Als de wijziging noodzakelijk is wees daar duidelijk over, óók over de oplossing. Zonder noodzaak geldt hetzelfde, maar dan wellicht gekoppeld aan een schadevergoeding.

NB: een afwijking van de model koop-/aannemingsovereenkomst ten gunste van de aannemer biedt geen oplossing. Deze afwijkingen zijn namelijk nietig.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Een gewaarschuwd opdrachtgever telt voor twee

17 augustus 2017 - De spanning tussen de informatieplicht van de opdrachtgever enerzijds en de waarschuwings- en onderzoeksplicht van de aannemer anderzijds is een…

Een gewaarschuwd opdrachtgever telt voor twee

Voortgang Omgevingswet

24 oktober 2017 - De datum van inwerkingtreding van de Omgevingswet is weer uitgesteld. Ook in het Regeerakkoord is de Omgevingswet genoemd. In deze…

Voortgang Omgevingswet