Oplossingen voor de woningmarkt in samenwerking tussen gemeenten en corporaties: dankzij of ondanks de Woningwet?
Stijgende huizenprijzen, nauwelijks bereikbare huur- of koopwoningen voor de middenhuur voor starters en senioren, scheefwonen, tekort aan (betaalbare bouwgrond). Het zijn enkele issues waarmee de woningmarkt worstelt. De gordiaanse knoop lijkt onontwarbaar, want marktwerking en ‘terug naar de kerntaak’ zijn beide doelstellingen van de Herzieningswet, die elkaar kunnen tegenwerken. Wat kunnen corporaties en gemeenten betekenen?
De Herzieningswet volgt de trend van decentralisatie naar gemeenten op de woningmarkt en samenwerking met corporaties. Daarnaast werd de markt verantwoordelijk geacht voor woningen boven de liberalisatiegrens. Doel was gemeenten te versterken. Het (uitvoerings)primaat van corporaties moest beter aansluiten op de gemeentelijke woonvisie (het ‘beleidsprimaat’). Corporaties ‘onder aansturing van gemeenten’: regie doordat de bijdrageplicht van corporaties en inzicht van gemeenten in de portemonnee van corporaties is vergroot en de Minister bij te weinig bevonden inzet kan worden betrokken.
Tegelijk moesten corporaties ‘terug naar de kerntaak’. Geen besteding van maatschappelijk vermogen meer aan andere zaken dan de kerntaak (verhuren aan ‘mensen met een smalle beurs’), als de markt dat ook kan. De markttoets werd ingevoerd. Ik schreef daarover eerder. De regering ging daarmee verder dan de Europese Commissie in 2009. Bovendien moest de schaalgrootte van corporaties worden aangepakt.
Met de Wet maatregelen woningmarkt werden wel maatregelen voor de woningmarkt getroffen. Deels ten nadele van corporaties, met de verhuurdersheffing. Ook het scheefwonen werd (al eerder) aangepakt. Maar waar stromen die scheefwoners naartoe? Naar de middenhuur, waar het dringen is. De minister kan Rijksprioriteiten voor corporaties vaststellen, maar die zijn vooralsnog gericht op duurzaamheid en daeb. Door het passend toewijzen moeten hogere inkomens (met wisselend succes blijkens bijvoorbeeld WoOn 2015) duurder huren. Daardoor wordt het nog meer dringen in de middenhuur.
Er blijkt iets opmerkelijks te zijn gebeurd. De economische crisis liep ten einde. De markt kon zijn werk doen. Dat gebeurde ook, met ruimschoots belangstelling voor woningen. Alleen het aanbod bleef achter. De aantrekkende economie bleek de problemen op de woningmarkt niet (op korte termijn) op te lossen. Zo is er de vergeten groep van kleine beleggers, die vooral in de Randstad veel goedkopere woningen opkopen en vervolgens voor hoge prijzen verhuren. De ‘middengroep’ wordt dubbel getroffen. Starters kunnen het nagenoeg vergeten en een ‘middenhuurwoning’ is er evenmin. Ook voor studenten is er een tekort. Senioren, die soms te groot wonen, kunnen bovendien voor een (kleinere) koopwoning lastig financiering krijgen.
Meer woningen bijbouwen? Er wordt geklaagd over hoge grondprijzen. Corporaties mogen van gemeenten alleen goedkope grond kopen voor sociale huur, anders is het staatsteun. Beleggers en ontwikkelaar rekenen logischerwijs (met bijvoorbeeld de residuele grondwaardeberekening) en zullen niet graag te veel betalen. De bouw blijft dus achter.
Hoe zat het ook alweer met Vinex-woningen? Het leverde niet altijd optimale wijken, maar er werd wel gebouwd. Maar met de Nota Ruimte (en daarna de Woonvisie) is er, net als bij de Herzieningswet, vooral gedecentraliseerd.
Was ‘terug naar de kerntaak’ een terechte reactie op de problemen die uit de Parlementaire Enquête Woningcorporaties bleken? Dat is een politiek oordeel. Of het bijdraagt aan oplossingen voor de woningmarkt maar deels. Hier verstrengelt de problematiek: gemeenten moeten corporaties aansturen, maar corporaties moeten zich richten op de kerntaak. De markt zou oplossingen moeten brengen, maar doet dat onvoldoende. Dat is opmerkelijk omdat corporaties een factor van overwegend belang zijn in de woningmarkt en dus onderdeel van de oplossing zouden moeten zijn. Zij bezitten drie van elke vier huurwoningen en hebben (in 2015) een totaal van 2.2 miljoen woningen. Hun cashflow biedt forse investeringscapaciteit, maar zij zijn terughoudend door de markttoets. Hun rol voor de middenhuur blijft daardoor kleiner dan mogelijk. ‘Terug naar de kerntaak’ lijkt lastig verenigbaar met het aanpakken van de woningmarkt voor de middenhuur.
Dit jaar wordt de Herzieningswet geëvalueerd. De minister onderzoekt mogelijkheden voor vereenvoudiging van de markttoets (onder meer door mogelijkheden voor erfpachtgrond met eigendom gelijk te stellen), maar tussentijds moeten gemeenten en corporaties werken met bestaande mogelijkheden. Gemeenten hebben dan een belangrijke rol. Zij kunnen voor niet-daeb (waaronder de middenhuur en seniorenwoningen boven de liberalisatiegrens) de basis leggen in woonvisies en daarna met corporaties prestatieafspraken maken. Woningmarktregio’s (waarover ik eerder schreef) dwingen feitelijk (niet wettelijk) tot intergemeentelijke afstemming. Resultaten zijn mogelijk blijkens bijvoorbeeld ‘de Samenwerkingstafel’. De Herzieningswet biedt geen format voor de samenwerking, dus er zal zelf invulling aan moeten worden gegeven.
Corporaties bereiden het bod voor dat zij uiterlijk 1 juli moeten aanbieden. Een goede woonvisie is essentieel om tot goede afstemming en aanpak te komen. Het overleg tussen corporaties en gemeenten kan beter zo snel en diepgaand mogelijk worden gestart voor oplossingen voor de woningmarkt. Oplossingen een beetje dankzij, en een beetje ondanks de Herzieningswet.
Deze blog is ook als column gepubliceerd inBinnenlands Bestuur.