Alle blogs

Scheefwonen: hoe krijgen de woningcorporaties de woningen vrij voor de doelgroep?

Op 23 mei 2018 heeft de minister van Binnenlandse Zaken de Nationale Woonagenda 2018-2021 aangeboden. Deze Woonagenda is onder meer ondertekend door Aedes, Bouwend Nederland, de VNG, Woonbond en nog tal van andere spelers op de vastgoedmarkt. Rode draad door de Woonagenda: de krapte op de woningmarkt. Diverse oorzaken en gevolgen hiervan passeren in de Woonagenda de revue. Een zeer belangrijk gevolg dat niet zozeer expliciet wordt benoemd, betreft de problematiek rond de scheefwoners. Dit zijn huurders van sociale huurwoningen die een inkomen hebben die boven de inkomengrens ligt en die dus woningen huren die niet voor hen, maar voor de doelgroep zijn bestemd. Zijn er inmiddels maatregelen aangekondigd die deze problematiek het hoofd kunnen bieden?

Scheefwonen en doelgroep

Scheefwoners zijn veelal huurders die hun sociale huurwoning hebben betrokken op het moment dat het inkomen nog onder de inkomensgrens lag. Gaandeweg de jaren is de situatie van deze betreffende huurders gewijzigd. Er zijn bepaalde carrièrestappen gemaakt, personen zijn gehuwd, etc. Het resultaat: woningcorporaties verhuren woningen aan personen die niet tot de doelgroep behoren. Hierdoor komen woningcorporaties onder aan de streep woningen tekort om aan de doelgroep toe te wijzen, waardoor zij op dat punt niet voldoen aan hun kerntaak. Vanwege het feit dat woningcorporaties op basis van de Woningwet meer terug moesten naar die kerntaak, als ook vanwege genoemde krapte op de woningmarkt, lijkt het alsof scheefwonen pas nu als een daadwerkelijk probleem wordt gesignaleerd. Niets is minder waar. In de jaren `90 werd dit probleem al gesignaleerd, blijkt uit een Nota van de Tweede Kamer waarin wordt gesproken over een scheve verdeling onder meer veroorzaakt door “Een vrij groot aantal huishoudens met een inkomen boven de eerder genoemde grens bewoont een goedkopere woning.” Sindsdien en met name in de afgelopen jaren zijn diverse maatregelen genomen om een einde aan dit scheefwonen te verwezenlijken. De vraag is: hebben die maatregelen het beoogde effect gehad?

Maatregelen

Om het scheefwonen tegen te gaan zijn op 14 maart 2013 diverse wetten aangenomen. Dit zijn de Wet tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van inkomen, Stb. 2013, 89) en de Wet tot wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (huurverhoging op grond van een tweede categorie huishoudinkomens, Stb. 2013, 90).  De huurprijs kan op grond van artikel 7:250 BW op verzoek van de verhuurder worden verhoogd op de wijze voorgeschreven in de artikelen 252, 252a en 253 van Boek 7 BW. Ingevolge artikel 7:252a lid 1 BW kan een verhuurder ten aanzien van een woonruimte die een zelfstandige woonruimte vormt, aan de huurder een voorstel doen als bedoeld in artikel 7:252 BW. De grondslag van dit voorstel is daarbij dat het huishoudinkomen van de betreffende huurder over het peiljaar hoger is dan de in artikel 10 lid 2 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte genoemde bedragen.

Met de Wet Doorstroming Huurmarkt 2015 is het vervolgens voor woningcorporaties mogelijk geworden de inkomensgegevens van huurders bij de Belastingdienst op te vragen om te bezien wat de hoogte van het huishoudinkomen is. Hoezeer de huurprijs kan stijgen hangt af van het huishoudinkomen. In 2018 wordt als peiljaar 2016 genomen. Het grensbedrag van de hoogte van het huishoudinkomen ligt op € 41.056,-. Indien het huishoudinkomen lager is dan voormeld bedrag, kan de woningcorporatie de huurprijs verhogen met maximaal 3,9 procent. Bij een huishoudinkomen boven vermeld bedrag is een maximale verhoging met 5,4 procent mogelijk. Dit laatste percentage kan door de woningcorporatie dus worden ingezet in geval van scheefwoners. Uitgezonderde groepen huishoudens zijn onder andere wanneer sprake is van een huishouden van 4 of meer personen of een huishouden waarbij iemand de AOW-leeftijd heeft bereikt.

Effecten blijven uit

Voornoemde maatregelen zien met name op het creëren van een financiële prikkel (de hoge huurprijs) voor zittende scheefwoners om de sociale huurwoning te verlaten. Zij zouden dan hun weg vinden naar een koopwoning of een huurwoning in de vrije sector, waarmee de sociale huurwoningen beschikbaar zouden komen voor de doelgroep. Op die manier zouden de woningcorporaties terzake die woningen weer kunnen voldoen aan de kerntaak. Maar het beoogde effect blijft uit. De praktijk en onderzoek wijst uit dat er meerdere redenen voor de scheefwoners kunnen zijn om niet te bewegen.

Onder meer het ontbreken van een daadwerkelijk financiële prikkel. De huurverhoging kan veelal worden gedragen door het inkomen van de betreffende huishoudens, waardoor de vermeerdering van de huurprijs onvoldoende zwaar weegt om te verhuizen. Daarbij spelen andere factoren ook een rol. Huurders die wijzigingen in de privésfeer meemaken (stichten van een gezin, scheiding, verloop carrière) zullen eerder een verhuizing overwegen, dan een huurder die al geruime tijd in de woning verblijft en privé geen grote wijzigingen meer doormaakt. Zij zullen ondanks een stijging van de huurprijs blijven zitten.

Daar komt bij dat inmiddels zeer duidelijk is dat de stimulans voor scheefwoners om te vertrekken er ook bijna niet kan zijn. Immers, de woningmarkt lijkt op dit moment op slot te zitten daar waar het beschikbare woningen in het middensegment betreft. Dit probleem werd reeds in een eerdere blog van Michael de Groot al aangestipt. De huurders met een ‘te hoog inkomen’ voor de sociale sector, kunnen in feite geen kant op. Resultaat, ze blijven zitten. Personen uit de doelgroep kunnen niet op de juiste wijze worden gehuisvest en de woningcorporaties kunnen niet voldoen aan de kerntaak. Zowel in de vrije huursector als op de woningmarkt zal het verschil gemaakt moeten gaan worden om ervoor te zorgen dat de personen die nu tussen wal en schip dreigen te raken, alsnog een woning kunnen vinden opdat ook anderen gehuisvest kunnen worden. Ligt daar nog een rol voor de woningcorporaties? In beginsel zijn zij niet de aangewezen initiatiefnemers om woningen in het middensegment te bouwen. Zij dienen zich immers te concentreren op de doelgroep en zijn gebonden aan de grenzen van de Woningwet. Desondanks wordt steeds meer duidelijk dat anderen zich ook niet geroepen lijken te voelen meer woningen te realiseren voor het middensegment.

Hoop op betere (en meer flexibele) plannen

Uit onder meer de Nationale Woonagenda 2018-2021 blijkt opnieuw dat voornoemde maatregelen niet de gewenste effecten hebben gehad. Er is verandering nodig. Die noodzaak lijkt nu meer door te dringen, blijkt ook uit het wetsvoorstel tot wijziging van de Woningwet ter vereenvoudiging van de goedkeuringsprocedure voor werkzaamheden die niet behoren tot diensten van algemeen economisch belang (‘DAEB’) als ook tot wijziging van de Huisvestingswet 2014. Het betreft de Wet maatregelen middenhuur. Met deze wet zal het voor woningcorporaties eerder mogelijk moeten zijn om het aanbod van huurwoningen in het middensegment aan te bieden (en derhalve dus ook te bouwen). Woningen in het middensegment vallen niet onder DAEB. Met deze wet wordt de markttoets die door gemeenten dient te worden uitgevoerd bij het realiseren van activiteiten die niet DAEB zijn, vereenvoudigd. Het zou mooi zijn als woningcorporaties hierdoor meer zelfstandig een rol kunnen spelen in het daadwerkelijk creëren van een oplossing voor het scheefwonen en direct daarmee meerdere woningen beschikbaar kunnen stellen voor de doelgroep. De consultatieronde voor dit wetsvoorstel is inmiddels gesloten. Het is nu dus wachten of politiek Den Haag inziet dat actie niet lang meer kan uitblijven en woningcorporaties hierin een goede rol kunnen spelen.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.