De stem van huurders bij energiebesparende renovatievoorstellen

De Taskforce Bouw (hierna: ‘Taskforce’) bestaat uit 12 leden die de overheid, de markt en kennisinstellingen vertegenwoordigen. De Taskforce is onder meer gericht op het versterken van de bouwsector, maar houdt zich ook bezig met maatschappelijke vraagstukken die in relatie staan tot de bouwsector. Daarbij kan gedacht worden aan verduurzaming van woningen. In dat kader richt de Taskforce zich ook op de doelstelling om in 2050 een energieneutraal bebouwde omgeving te hebben gerealiseerd.

Energieneutraal houdt in dat een gebouw niet meer energie verbruikt dan het zelf op wekt. Denk bijvoorbeeld aan woningen die met zonnepanelen energie opwekken en alleen de opgewekte hoeveelheid energie (of in een gunstig geval zelfs minder dan de opgewekte hoeveelheid) verbruiken.

De doelstelling om in 2050 volledig energieneutraal te zijn waar het de gebouwde omgeving betreft, ziet op de 8 miljoen gebouwen die in ons land aanwezig zijn. Het is de vraag of de doelstelling te halen valt. De voorzitter van de Taskforce, de heer Wientjes, is van mening dat het haalbaar is maar pleit daarbij voor een meer dwingende aanpak.

Een dwingende aanpak kan worden gezien in het voorstel van voorzitter Wientjes om onder meer woningcorporaties toe te staan zonder instemming van de huurders over te gaan tot het energieneutraal maken van de verhuurde woningen. Dit zal de snelheid in het bereiken van de doelstelling brengen omdat woningcorporaties een groot deel van het woningenbestand in Nederland in portefeuille hebben. Ook zijn zij bij het komen tot de uitvoering van de werkzaamheden niet gebonden aan wettelijke regels waarmee niet behoeft te worden gewacht op instemming door huurders.

Woonbond is tegen deze wijze van het meer dwingend doorvoeren van maatregelen en werkzaamheden om woningen energieneutraal te houden. Zij wijst daarbij op het belang van de mogelijkheid van huurders hun stem te laten horen. Die mogelijkheid is wettelijk vastgelegd en houdt het volgende in.

In artikel 7:220 Burgerlijk Wetboek (‘BW’) is opgenomen welke stappen een verhuurder moet zetten wanneer hij tijdens een lopende huurovereenkomst aan het gehuurde werkzaamheden wenst uit te voeren. In het eerste lid van dit artikel wordt gesproken over dringende werkzaamheden. Hieronder worden werkzaamheden verstaan die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. In het tweede en derde lid van artikel 7:220 BW wordt gesproken over renovatie. In tegenstelling tot dringende werkzaamheden, is renovatie veelal meer gericht op verbetering van het woongenot. Onder renovatie kan zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging worden verstaan. Werkzaamheden in het kader van het treffen van energiebesparende maatregelen kunnen worden geschaard onder renovatie.

Voordat een verhuurder tot renovatie kan overgaan, moet de verhuurder de zittende huurders daartoe schriftelijk een redelijk voorstel doen. Het voorstel moet redelijk zijn gelet op de belangen van de huurders, onderhuurders en de verhuurder. Daarbij moet worden gedacht aan de aard van de werkzaamheden, de financiële consequenties voor de verhuurder, de gevolgen voor de huurprijs, de mogelijkheid van een vervangend huurobject voor de huurder en verhuiskostenvergoeding etc. Het is aan de verhuurder om ervoor te zorgen dat het voorstel redelijk is.

Indien sprake is van een complexgewijze renovatie, is in het derde lid van artikel 7:220 BW een voorzet genomen om te komen tot het oordeel dat een renovatievoorstel vermoed wordt redelijk te zijn. Er is sprake van een complexgewijze renovatie als de renovatie ziet op 10 of meer woningen of bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen. Als 70% of meer van de huurders van het betreffende complex instemt met het renovatievoorstel als voorgelegd door verhuurder, wordt het betreffende voorstel vermoed redelijk te zijn. De verhuurder deelt dit schriftelijk als zodanig mee aan de huurders van het complex. Een huurder die niet heeft ingestemd met het voorstel, dient binnen 8 weken na voornoemde schriftelijke kennisgeving zich tot de rechter te wenden. Laat de huurder dit na, dan wordt hij na het verstrijken van de termijn geacht alsnog te hebben ingestemd.

Namens Woonbond wordt erop gewezen dat het van belang is dat huurders de mogelijkheid hebben hun stem te laten horen over een renovatievoorstel, ook wanneer dit dus ziet op het bereiken van doelstellingen om energieneutraal te worden. Sinds 2003 is het benodigde percentage wettelijk vastgesteld op 70%. De gedachte hierachter is dat met 70% duidelijk is dat sprake is van een meerderheid en dus een draagvlak onder huurders voor de renovatie. De resterende 30% vormt daarnaast een aanzienlijke groep huurders die een tegengeluid kunnen laten horen. Als minder dan 70% van huurders instemt met het renovatievoorstel, zal de verhuurder op een andere manier moeten proberen de huurders zover te krijgen dat ze in kunnen stemmen met de renovatieplannen. En juist daarin rust de kracht van de stem die huurders kunnen laten horen. Immers, als het benodigde percentage niet wordt behaald, zal vermoedelijk meer ruimte voor huurders bestaan om verhuurder ertoe te bewegen het renovatievoorstel in het belang van de huurders bij te werken. Het renovatievoorstel kan op die manier dus meerdere malen over en weer door verhuurder en huurders worden beoordeeld en aangepast, om zo te komen tot een voorstel waarmee wel degelijk minimaal 70% van de huurders kan instemmen.

Onbekend is of verhuurders van complexen vallende onder lid 3 van artikel 7:220 BW in de toekomst daadwerkelijk voorbij mogen gaan aan de 70%-eis die nu van toepassing is. Vooralsnog is dit niet het geval. Vanuit het Taskforce is al voorgesteld dat verhuurders bij het uitwerken van de maatregelen om wooncomplexen energieneutraal te maken, ook aandacht zullen moeten hebben voor het wegwerken van bijvoorbeeld achterstallig onderhoud. Daarbij is benadrukt dat in het kader van dergelijke energiebesparende werkzaamheden, de huurprijs na verbouwing niet zou mogen stijgen nu de verbouwing ertoe zal moeten leiden dat de woningen in verbruik goedkoper worden. Nu op dit moment verhuurders nog gebonden zijn aan de wettelijke regel om een minimum van 70% instemming te verkrijgen voor een renovatievoorstel, doen zij er goed aan deze voorstellen van het Taskforce al eigen te maken. Daarmee vergroten ze immers de kans dat het benodigde percentage zal worden gehaald en het complex energieneutraal kan worden gemaakt.

Wilt u meer weten over energiebesparende renovatiemaatregelen of wil u weten wat uw rechten en/of verplichtingen als (ver)huurder zijn in geval van dringende werkzaamheden of renovatie? Neem dan contact op met de sectie Huurrecht.