Tekort aan huurwoningen in het middensegment: gemeenten grijp in!
Het tekort aan huurwoningen in het middensegment is geen onbekend probleem en zorgt voor een verstoring in het functioneren van de huurwoningmarkt. Het is daarom van groot belang dat aan de stijgende vraag naar woningen in het middenhuursegment wordt voldaan. Om ervoor te zorgen dat meer huurwoningen beschikbaar komen voor de middeninkomens wordt hard gewerkt op lokaal niveau en krijgen gemeenten per 1 juli 2017 meer mogelijkheden om het aanbod van deze woningen te vergroten.
Achtergrond van de wijziging
Gemeenten kunnen de samenstelling van de woningvoorraad beïnvloeden via het bestemmingsplan doordat zij daarin bepalingen op kunnen nemen ten aanzien van de categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Huurwoningen in het middensegment, dat wil zeggen de woningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens van EUR 710,68 (prijspeil 2016) in welk geval de huurder geen huursubsidie ontvangt, behoren op dit moment net als koopwoningen tot het deel van het bestemmingsplan waar geen nadere eisen aan kunnen worden gesteld. Dit betekent dat gemeenten op dit moment geen mogelijkheden hebben om te waarborgen dat er structureel woningen binnen de gemeente komen en blijven die bestemd zijn voor de middenhuur. Hier komt per 1 juli 2017 verandering in.
Wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening
Per 1 juli aanstaande wordt het Besluit ruimtelijke ordening (“Bro”) gewijzigd. Gemeenten krijgen hierdoor de mogelijkheid om naast voornoemde categorieën sociale huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap ook geliberaliseerde woningen voor de middenhuur als een aparte categorie in het bestemmingsplan aan te wijzen. In het gebied waarop het bestemmingsplan betrekking heeft, moet dan ten minste een bepaald percentage van de nieuw te bouwen woningen geliberaliseerde woningen bestemd zijn voor de middenhuur. Om dit mogelijk te maken, moeten gemeenten in hun gemeentelijke verordening regels opnemen met betrekking tot:
- de maximale aanvangshuur voor middenhuurwoningen; en
- de termijn (ten minste tien jaar) dat de woningen in ieder geval behouden blijven als middenhuurwoning. In deze periode kunnen de woningen niet worden verkocht door de verhuurder.
Deze wijzigingen zorgen ervoor dat gemeenten (publiekrechtelijk) kunnen sturen op het aanbod van huurwoningen met een aanvangshuurprijs boven de liberalisatiegrens en dat zij dit aanbod kunnen versterken c.q. stimuleren. Door het opnemen van de maximale aanvangshuur in een gemeentelijke verordening kunnen gemeenten rekening houden met de in de regio geldende marktprijzen voor huurwoningen en de voor die gemeente benodigde voorraad middenhuurwoningen. Vanwege de grote verschillen tussen gemeenten ten aanzien van de spanning op de woningmarkt en de daarmee samenhangende marktprijs, is ervoor gekozen geen landelijke maximale huurprijs te bepalen, maar die dus over te laten aan gemeenten.
De verplichting om middenhuurwoningen gedurende minimaal tien jaar als zodanig beschikbaar te houden, wordt beperkt tot de voorraad die noodzakelijk is vanuit het goed functioneren van de woningmarkt. Zo wordt voorkomen dat er onnodig beperkingen worden opgelegd aan het gebruik van alle geliberaliseerde huurwoningen. Na het verstrijken van de termijn is het niet noodzakelijk het bestemmingsplan te wijzigen om verkoop van de woningen mogelijk te maken. Wel is het wenselijk de nieuwe situatie bij de eerstvolgende planherzieningen vast te leggen in het bestemmingsplan.
De wijziging van het Bro is een onderdeel van een groter pakket aan maatregelen dat in gang is gezet om het aanbod in het middenhuursegment te versterken. Zo worden bijvoorbeeld de regels voor verkoop van huurwoningen van toegelaten instellingen versoepeld en is er sinds 1 januari 2017 een samenwerkingstafel ingesteld, die gericht op de ontwikkeling van middenhuurwoningen in gemeenten. Op deze wijzigingen zal in een volgende blog nader worden ingegaan.
Conclusie
Vanaf 1 juli 2017 krijgen gemeenten meer mogelijkheden om te sturen op de samenstelling van de woningvoorraad binnen de gemeente, doordat de categorie ‘geliberaliseerde woningen voor de middenhuur opgenomen kan worden in het bestemmingsplan. Gemeenten kunnen dus in het bestemmingsplan opnemen dat de te bouwen woningen voor een bepaalde doelgroep zijn bestemd. Kortom, een welkome aanvulling! Maar een bestemmingsplan verplicht niet tot uitvoering dus het is de vraag hoe deze publiekrechtelijke wijziging zich verhoudt tot de privaatrechtelijke gevolgen, waaronder de (beperking van de) contractsvrijheid van verhuurders en private investeerders.
Vragen of meer informatie? Neem dan contact op met onze sectie Huurrecht.