Verhuurders opgelet: voldoet uw kantoorpand al aan de (verplichte) duurzaamheidseisen?

Een energielabel is verplicht bij de verkoop, verhuur of oplevering van utiliteitsgebouwen, zoals kantoren, ziekenhuizen, scholen, winkels etc. Het Bouwbesluit 2012 bepaalt hierover:

“Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter” (art. 5.11 lid 1)

Deze bepaling geldt voor een kantoorgebouw waarbij de gebruiksoppervlakte aan kantoorfuncties 50% of meer beslaat van de totale oppervlakte én de oppervlakte aan kantoorfuncties groter is dan 100 m.

De maatregelen die genomen moeten worden om de labelstappen te maken zijn veelal installatietechnisch van aard. Alleen vanaf label G zijn spouwmuurisolatie en HR++ glas noodzakelijk naast de installatietechnische maatregelen om tot energielabel C en verder te komen. Voor de uitvoering van de werkzaamheden (en de gevolgen daarvan) moet een onderscheid worden gemaakt tussen renovatie en dringende werkzaamheden.

Onder renovatie wordt vervangende nieuwbouw dan wel gedeeltelijke vernieuwing van het gehuurde door verandering of toevoeging verstaan. Renovatie wordt geacht te leiden tot een toename van het huurgenot. Dringende werkzaamheden zijn werkzaamheden die niet tot het einde van de huurtermijn kunnen worden uitgesteld, die bij uitstel tot extra kosten of schade zouden leiden of niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld.

Bij renovatie is de verhuurder wettelijk verplicht een schriftelijk, redelijk, renovatievoorstel aan de huurder aan te bieden (art. 7:220 lid 2 BW). De verhuurder moet rekening houden met de belangen van de huurder. Het voorstel moet in ieder geval informatie bevatten over welke werkzaamheden uitgevoerd worden, de duur van deze werkzaamheden, de gevolgen voor de huurprijs en tegemoetkomingen voor de huurder, zoals vergoedingen en eventueel tijdelijke alternatieve huisvesting. Als de huurder een redelijk voorstel afwijst, moet de verhuurder over de redelijkheid ervan een verklaring voor recht vorderen. Bij complexgewijze renovatie (tien of meer bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen) wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als meer dan 70% van de huurders met het voorstel instemt. Lees meer over de stem van huurders bij energiebesparende renovatievoorstellen in deze blog.

Als gedurende de huurperiode dringende werkzaamheden aan het gehuurde uitgevoerd moeten worden, moet de verhuurder daartoe gelegenheid krijgen. Er geldt een gedoogplicht voor de huurder.

De grens tussen renovatie en dringende werkzaamheden is in de praktijk niet altijd scherp te trekken en er kan sprake zijn van samenloop. De werkzaamheden die vóór 1 januari 2023 worden uitgevoerd, kunnen over het algemeen als renovatie worden aangemerkt. Als na die datum nog werkzaamheden moeten worden uitgevoerd om aan de labelverplichting te voldoen, zal sprake zijn van dringende werkzaamheden.

Als het kantoorpand niet uiterlijk 1 januari 2023 minimaal energielabel C heeft en als zodanig geregistreerd staat, kan dit een huurrechtelijk gebrek opleveren. Een gebrek is ‘een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft’ (art. 7:204 lid 2 BW). Lees meer over huurrechtelijke gebreken en met name de gevolgen hiervan in deze blog.

De verhuurder is wettelijk verplicht de zaak aan de huurder ter beschikking te stellen en te laten voor zover dat voor het overeengekomen gebruik noodzakelijk is (art. 7:203 BW). Het niet voldoen aan de labelplicht per 1 januari 2023 is een gebrek ex artikel 7:204 lid 2 BW als dit een onaanvaardbaar risico oplevert, en als dat niet het geval is, vanaf het moment dat de gemeente overgaat tot handhaving en dit leidt tot een verstoring van het huurgenot.

Het bevoegd gezag voor het Bouwbesluit (meestal de gemeente waar het kantoorgebouw staat) is verantwoordelijk voor de handhaving van de label C-verplichting.

Wanneer een kantoorgebouw op het moment van inwerkingtreding van de verplichting niet het juiste energielabel heeft, mag het kantoor op grond van de verplichting niet gebruikt worden. Het bevoegd gezag kan opleggen dat het pand niet als kantoor gebruikt mag worden, tot aan de verplichting is voldaan.

Het bevoegd gezag kan verschillende maatregelen nemen: van het geven van een waarschuwing tot het opleggen van een last onder dwangsom, bestuursdwang of - bij herhaaldelijke overtreding - een bestuurlijke boete. Het bevoegd gezag zal per situatie afwegen welke handhavingsmaatregelen noodzakelijk en wenselijk zijn.

Als u op dit moment een energielabel C of beter heeft, volstaat dit ten aanzien van de verplichting per 1 januari 2023. De Rijksoverheid streeft echter naar een verplicht  energielabel A per 2030 en een energieneutrale gebouwde omgeving in 2050. Het is verstandig om u hierop alvast voor te bereiden. Verhuurders en huurders moeten met elkaar om tafel om de route naar 2023 (en eventueel 2030) vast te leggen.

Let erop dat wanneer u een huurovereenkomst heeft gesloten dat gebaseerd is op het model van de Raad voor de Onroerende Zaken en de bijbehorende algemene voorwaarden van toepassing zijn verklaard, van de wettelijke bepalingen zoals hierboven beschreven kan zijn afgeweken. Dit kan gevolgen hebben voor de afspraken die u met de huurder(s) wilt maken.

Wilt u meer weten over energiebesparende renovatiemaatregelen of wil u weten wat uw rechten en/of verplichtingen als (ver)huurder zijn in geval van dringende werkzaamheden of renovatie? Neem dan contact op met de Sectie Huurrecht.