Alle blogs

Wet Kwaliteitsborging: vier wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek ter versterking van de positie van de opdrachtgever

Al eerder schreven mijn collega Hugo Meijer en ik over het systeem van private kwaliteitsborging en de veranderde aansprakelijkheidsverdeling bij oplevering. Dat laatste betreft een zo belangrijke wijziging van het Burgerlijk Wetboek dat hier een aparte blog aan is besteed. In dit blog zijn de andere – overigens ook niet onbelangrijke – wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek aan de beurt. De wijzigingen zijn ingegeven doordat met name de niet-professionele opdrachtgever van een bouwwerk een onevenwichtig zwakke positie ten opzichte van de aannemer zou hebben. De wetgever wil meer evenwicht brengen in die verhouding door de volgende wijzigingen.

1. Schriftelijke waarschuwing

Op dit ogenblik moet de aannemer de opdrachtgever waarschuwen als hij bij het aangaan of het uitvoeren van de overeenkomst op onjuistheden in de opdracht stuit, bij ongeschiktheid van zaken die afkomstig zijn van de opdrachtgever en wanneer de ontwerpstukken fouten of gebreken vertonen.

Na de wijziging van het BW moet de aannemer deze waarschuwing schriftelijk en ondubbelzinnig geven. Ook moet de aannemer de opdrachtgever er tijdig op wijzen welke gevolgen dit heeft voor de nakoming van de overeenkomst. Hiermee wordt de bewijslast omgedraaid. Let op: in de aannemingsovereenkomst kan ten nadele van de opdrachtgever van deze bepaling worden afgeweken, tenzij de opdrachtgever een consument is.

2. Overhandigen dossier aan opdrachtgever

Als de aannemer aan de opdrachtgever meldt dat het werk kan worden opgeleverd, zal hij vanaf 1 januari 2018 een dossier moeten overhandigen. Het doel van dit dossier is dat de opdrachtgever volledig inzicht krijgt in hoe de overeenkomst is nagekomen. Het dossier bevat in ieder geval tekeningen, berekeningen, een beschrijving van de toegepaste materialen en installaties. Ook documenten die nodig zijn voor het gebruik en onderhoud van het bouwwerk maken deel uit van het dossier.

Veelgehoorde kritiek op dit onderdeel is dat het de vraag is of een dergelijk (omvangrijk en technisch) dossier de consument helpt om inzichtelijk te krijgen of de overeenkomst goed is nagekomen.

3. Verschaffen informatie m.b.t. verzekering of andere financiële zekerheid

Wanneer een aannemer een overeenkomst met een consument sluit is hij vanaf 1 januari 2018 verplicht de consument schriftelijk te informeren hoe de uitvoering van het bouwwerk en de aansprakelijkheid voor gebreken door zijn verzekering of een andere financiële zekerheid wordt gedekt. De informatie moet in ieder geval betrekking hebben op de omvang van de verzekering/financiële zekerheid, de dekkingsgraad, de looptijd en de gedekte som. Als het de aannemer niet lukt om een verzekering af te sluiten kan de consument afwegen of hij de overeenkomst wel met deze aannemer wil aangaan.

Let op: als de aannemer deze verplichting niet nakomt is dit een tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst (wanprestatie). In bepaalde gevallen betekent dit dat de consument de overeenkomst zelfs mag ontbinden. Ook is het niet uitgesloten dat de consument een schadevergoeding kan vorderen voor de geleden schade.

4. Vijf procent in depot bij de notaris

Volgens de huidige regels heeft de consument het recht om vijf procent van de bouwsom bij de notaris in depot te storten. Op die manier kan hij een bedrag achter de hand houden voor gebreken. De notaris is verplicht deze vijf procent drie maanden na oplevering aan de aannemer te betalen, tenzij de consument hem op tijd heeft gemeld dat deze is tekort geschoten en dat hij de betaling opschort.

Onder de nieuwe wet kan de notaris het depot pas aan de aannemer betalen nadat de aannemer de consument in de gelegenheid heeft gesteld om aan te geven of hij van zijn opschortingsrecht gebruik wil maken. De aannemer doet dit door de consument uiterlijk twee maanden na oplevering (maar niet eerder dan één maand na dat tijdstip) schriftelijk te wijzen op zijn opschortingsrecht. De aannemer moet een afschrift hiervan wordt naar de notaris sturen. Zonder dit afschrift mag de notaris het depotbedrag na het verstrijken van de termijn van drie maanden namelijk niet betalen.

Conclusie

De wijzigingen hebben met name gevolgen voor feitelijke bedrijfsvoering van de aannemer. Hij moet er namelijk op bedacht zijn dat hij een aantal mededelingen schriftelijk moet gaan doen en dat hij zijn opdrachtgever meer informatie moet verschaffen. De aannemer heeft nog tot 1 januari 2018 om interne processen op de genoemde wijzigingen aan te passen.

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Een gewaarschuwd opdrachtgever telt voor twee

17 augustus 2017 - De spanning tussen de informatieplicht van de opdrachtgever enerzijds en de waarschuwings- en onderzoeksplicht van de aannemer anderzijds is een…

Een gewaarschuwd opdrachtgever telt voor twee

Workshop UAV of UAV-GC

21 juni 2017 - In onze praktijk en in de jurisprudentie van de Raad van Arbitrage voor de Bouw blijkt steeds weer dat de…

Workshop UAV of UAV-GC