Alle blogs

Woningcorporaties en gebiedsontwikkeling/ herstructurering: een pendule in het volkshuisvestingsbeleid

Prinsjesdag bracht meer aandacht voor de woningmarkt. Het probleem is bekend: woningmarktkrapte en te weinig woningen voor starters en middeninkomens. Met de herziening van de Woningwet (2015) waren corporaties de gebeten hond. Zij gaven te veel en verkeerd geld uit en moesten terug naar de kerntaak. Nu wordt van corporaties toch weer hulp bij oplossing van het probleem verwacht. De pendule van het volkshuisvestingsbeleid zwaait weer terug. Of speelt er meer?

Het beleid over de bijdragen van corporaties verandert regelmatig. Logisch. Omstandigheden veranderen, de volkshuisvesting verandert mee. Corporaties hebben vooral na WO II een groeiende rol gekregen. Hun bezit schommelt rond een derde van het totale aantal Nederlandse woningen. Dat is internationaal gezien opmerkelijk. Bovendien is, tijdens het BBSH-tijdperk, ook het bezit in overig vastgoed gegroeid. Toen was de grootste woningnood gelenigd. Het lag voor de hand dat corporaties meer taken kregen, althans, dat was het regeringsbeleid: woonzorg, maatschappelijk vastgoed en leefbaarheidsprojecten. Corporaties speelden een belangrijke rol in talloze herstructureringsprojecten, namen deel aan publiek-private samenwerkingen (PPS en WOM), en zorgden ook voor veel nieuwbouw. Dat leverde veel bezit op.

Verhuur brengt cashflow en dus investeringscapaciteit. Dat kreeg regelmatig politieke aandacht. Er mocht heel veel, maar doordat de wetgeving en het toezicht niet op de fors toegenomen mogelijkheden waren toegesneden, veranderde in 2015 het regeringsbeleid. Weglekken van ‘maatschappelijk bestemd vermogen’ moest voorkomen worden. Corporaties moesten terug naar de kerntaak (sociale huur: daeb), binnen een woningmarktregio. Investeren in niet-daeb mocht alleen bij uitzondering na een ingewikkelde markttoets. De activiteiten van corporaties in gebiedsontwikkeling en herstructurering namen aanzienlijk af. Vooral gemengde complexen van daeb en niet-daeb leidden tot problemen. Corporaties legden zich vooral toe op het onderhoud en verkoop van bestaand bezit. Als taak kwam daar de duurzaamheid bij. Met een ‘rijksprioriteit’ werd aangedrongen op nakoming van het Nationaal Energieakkoord en het Convenant Energiebesparing Huursector, dat onder meer bepaalt dat corporaties in 2050 een CO2-neutraal woningbezit hebben.

Toen kwam de krapte op de woningmarkt. Vooral de middenhuur was het probleem Al snel begonnen de striktere regels voor corporaties te knellen. Inmiddels zijn de in 2015 herziene Woningwet en het door het Btiv vervangen BBSH alweer meerdere keren aangepast. In die korte tijd lijkt dat wat minder logisch, hoewel niet onbegrijpelijk. Corporaties kunnen met hun investeringscapaciteit inderdaad een rol spelen. Die wordt overigens niet alleen gezocht in een bijdrage aan de bouw. Met de verhuurdersheffing, de vennootschapsbelasting, de jaarlijkse bijdragen aan de Autoriteit Woningcorporaties en (sinds kort bekend) ook de ATAD (beperking renteaftrek) vloeit er investeringscapaciteit weg. Naar de woningmarkt? Dat is de vraag. Ook bijdragen aan de bouw worden gevraagd. Corporaties leveren graag. Het is hun corebusiness. Maar hoe om te gaan met die markttoets, bedoeld om investeringen in niet-daeb te ontmoedigen? Tja, dan komen uitzonderingsbepalingen en versoepelingen in beeld. Het beleid slaat weer om. Dat zien we nu. De Wet maatregelen middenhuur gaat de Woningwet wijzigen. Het Btiv en de ministeriële regeling (Rtiv) worden binnenkort gewijzigd. De markttoets en de verkoopregels tussen corporaties onderling moeten minder knellend worden. De duurzaamheidseis blijft overigens.

Zien we de pendule terugslingeren naar vergroting van de rol van corporaties ook bij niet-daeb? Of zien we verschillende beleidslijnen elkaar kruisen? Terug naar de kerntaak, maar toch eigenlijk maar liever niet want de middenhuur is misschien wel een groter probleem?

Het goede nieuws is dat de investeringscapaciteit van corporaties weer meer ten goede van de woningmarkt in bredere zin komt. Maar verwarrend voor corporaties is het wel: de gebeten hond, of hoop in bange dagen? Of is ook dat een soort pendulewerking?

Op het seminar van 11 oktober 2018 zal ook op dit onderwerp nader worden ingegaan. Aanmelden kan nog: https://www.tenholternoordam.nl/evenement/seminar-duurzame-gebiedsontwikkeling/

Michael de Groot, advocaat volkshuisvestingsrecht

Deze blog is in verkorte vorm ook gepubliceerd als column op Binnenlands Bestuur

Op de hoogte blijven?

Ontvang de laatste updates op dit rechtsgebied maandelijks in je inbox.

Misschien ook interessant?

Wonen en zorg: onverbrekelijk met elkaar verbonden

15 november 2018 - De Woningwet stamt uit het begin van de vorige eeuw. De belangrijkste reden voor die wet was de gezondheidssituatie. De…

Wonen en zorg: onverbrekelijk met elkaar verbonden
Interessant artikel?

De laatste updates rechtstreeks in je inbox.