Huur je via Airbnb? Vraag bemiddelingskosten terug!

Het platform van Airbnb is gericht op het tot stand brengen van huurovereenkomsten tussen verhuurders van onroerend goed (of een gedeelte daarvan) en huurders. Airbnb int daarbij de huursom voor de verhuurder. De verhuurder moet daarvan 3,6% bemiddelingskosten aan Airbnb betalen. De huurder betaalt de overeengekomen huursom aan Airbnb. Rechtstreekse betaling aan de verhuurder is niet mogelijk. Daarnaast moet de huurder een ‘service fee’ aan Airbnb betalen. Voor huurders uit Nederlands bedragen deze bemiddelingskoeten gemiddeld 15% van de huursom. Doordat Airbnb bij zowel de verhuurders als de huurders bemiddelingskosten in rekening brengt, is sprake van het  zogenoemd ‘dienen van twee heren’.

De door Airbnb in rekening gebrachte bemiddelingskosten zijn niet gebaseerd op een specifiek beding in de overeenkomst en hadden op grond van artikel 7:417 lid 4 jo. 7:427 van het Burgerlijk Wetboek (‘BW’) niet in rekening mogen worden gebracht. Dit standpunt nam ook een ‘huurder’ van Airbnb in. De man in kwestie boekte tussen 2016 en 2018 zeven vakantiewoningen in Nederland en het buitenland via Airbnb. Daarvoor bracht Airbnb hem in totaal € 470,00 aan servicekosten in rekening. De man eiste dat Airbnb hem dat geld zou terugbetalen maar Airbnb weigerde dit. Vervolgens is de man een procedure begonnen.

Airbnb verweerde zich onder meer door te stellen dat haar diensten onder het Ierse recht vallen op basis van een geldige rechtskeuze in haar algemene voorwaarden die door de man in kwestie zijn geaccepteerd. Iers recht kent geen bepaling die gelijk is aan het Nederlandse artikel 7:417 lid 4 BW. Daarom zou de klant geen beroep kunnen doen op het verbod van ‘dienen van twee heren’. Daarnaast stelt Airbnb dat de bepaling zoals die in Nederland geldt, bedoeld is voor de verhuur of verkoop van permanente woonruimte en niet voor tijdelijke (vakantie)verhuur. Ook zouden de diensten van Airbnb überhaupt niet kwalificeren als ‘bemiddeling’. Het bedrijf biedt slechts een platform voor verhuurders en huurders, aldus Airbnb.

De Amsterdamse kantonrechters gaan niet mee in de stellingen van Airbnb. Hoewel in de algemene voorwaarden van het bedrijf inderdaad het Ierse recht van toepassing is verklaard, staat in diezelfde voorwaarden ook dat wanneer het consumentenrecht van het land van de klant gunstiger voor hem uitpakt, die lokale wetgeving wordt gevolgd. Dat is hier het geval. Daarom kan wel degelijk een beroep worden gedaan op het Nederlandse verbod op het dienen van twee heren. Ook concludeert de rechtbank dat niet uit de wet kan worden opgemaakt dat het verbod op dubbele bemiddelingskosten alleen geldt voor permanente woonruimte. De wet is juist bewust heel ruim geformuleerd om consumenten bescherming te bieden. Daarnaast oordeelt de rechtbank dat Airbnb wel degelijk als bemiddelaar optreedt. Het bedrijf bemoeit zich immers actief met alle aspecten van de totstandkoming van de huurovereenkomst. Airbnb bepaalt onder meer welke zoekresultaten een huurder op de website wel of niet te zien krijgt en wat de uiteindelijke prijs is die de huurder moet betalen. Ook kan een huurovereenkomst alleen tot stand komen door het gehele boekingsproces van Airbnb te doorlopen; doordat Airbnb contactgegevens en het exacte adres van de huurwoning pas prijsgeeft als de boeking is voltooid, hebben huurder en verhuurder geen mogelijkheid om buiten Airbnb om met elkaar in contact te treden.

Dit alles leidt tot de conclusie dat de bemiddelingskosten voor de zeven boekingen van de man in strijd zijn met de wet zijn en daarom door Airbnb moeten worden terugbetaald. Een interessante uitspraak, omdat het tot gevolg kan hebben dat nu veel meer Nederlandse klanten bemiddelingskosten terug gaan vragen.

Artikel 7:417 lid 4 BW bepaalt dat wanneer iemand optreedt als ‘lasthebber’ van twee ‘lastgevers’ die met elkaar een overeenkomst sluiten van huur en verhuur van een onroerende zaak of van een gedeelte daarvan, en één van de lastgevers een consument is, de lasthebber geen recht op loon heeft jegens de huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de huurder worden afgeweken. Deze bepaling is ingevolge artikel 7:427 BW overeenkomstig van toepassing op de bemiddelingsovereenkomst.

Van bemiddeling is in een context als de onderhavige in beginsel sprake als iemand in opdracht of met goedvinden van een verhuurder, een door deze te verhuren woning op zijn website plaatst. Als een bureau, makelaar of een andere tussenpersoon voor een verhuurder bemiddelt, mag hij geen kosten voor bemiddeling bij de (consument-)huurder in rekening brengen. Dat geldt ook als de verhuurder niet betaalt voor de bemiddeling. In 2015 heeft de Hoge Raad zich voor het eerst uitgelaten over de toelaatbaarheid van deze werkwijze. Het arrest van de Hoge Raad is maatschappelijk relevant vanwege de gevolgen voor de bemiddelingspraktijk. Hoewel het verbod al geruime tijd in de wet is gecodificeerd, blijkt in de praktijk toch dat (in strijd met de wet) aan de lopende band door derden bemiddelingskosten bij de (consument-)huurder in rekening worden gebracht. Dit is opmerkelijk.

De uitspraak van de rechtbank Amsterdam biedt mogelijkheden voor Nederlandse klanten van Airbnb om de bemiddelingskosten terug te vragen. Maar ook in andere gevallen is het mogelijk deze kosten terug te vorderen. Als aangetoond kan worden dat de tussenpersoon behalve namens de (consument-)huurder ook bemiddelde voor de verhuurder, kunnen de bemiddelingskosten tot 5 jaar terug worden gevraagd.

Heeft u vragen over bemiddelingskosten die bij u in rekening zijn gebracht? Of wilt u deze terugvorderen? Neem dan contact op met onze sectie huurrecht.