Ontwikkelingen in de (huur)woningmarkt in aantocht: opkoopbescherming en verruiming mogelijkheden tijdelijke huurcontracten

Gemeenten hebben voor nieuwbouw (al) verschillende mogelijkheden om te sturen op de beschikbaarheid van goedkope en middeldure koopwoningen. Zo kan een gemeente in een bestemmingsplan opnemen dat in een bepaald gebied woningen in de categorie sociale koop worden gebouwd. Ook heeft de gemeente als eigenaar van grond de mogelijkheid om bij overdracht van grond nadere voorwaarden vast te leggen in de privaatrechtelijke uitgifteovereenkomst of erfpachtovereenkomst. Zo kan zij in deze voorwaarden vastleggen dat een woning door de (nieuwe) eigenaar bewoond moet worden. En als de gemeente geen grond in eigendom heeft, kan zij een anterieure overeenkomst sluiten met een grondeigenaar. Een dergelijke overeenkomst wordt afgesloten voorafgaand aan een wijziging van het bestemmingsplan. Inhoudelijk kan in een anterieure overeenkomst hetzelfde soort afspraken worden gemaakt als in een gronduitgifteovereenkomst en erfpachtovereenkomst.

Een mogelijkheid om te sturen op de samenstelling van de bestaande koopwoningvoorraad ontbreekt. Gemeenten kunnen hierdoor niet borgen dat koopwoningen beschikbaar blijven in dit segment.

Om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen ook in de bestaande bouw behouden kunnen blijven in het koopsegment, heeft het kabinet aangekondigd gemeenten tijdelijk de mogelijkheid te geven een opkoopbescherming in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. De opkoopbescherming moet ervoor zorgen dat woningen in gewilde gebieden beschikbaar blijven voor mensen die er zelf in gaan wonen.

Met het wetsvoorstel wordt dus gewaarborgd dat een gemeente een opkoopbescherming kan invoeren in buurten waar schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen. Dit kan ook als de leefbaarheid van een buurt onder druk staat door het opkopen van woningen voor de verhuur. Hiermee wordt de positie van mensen met een middeninkomen en starters op de woningmarkt verbeterd. De gemeente moet vooraf bepalen welke woningen in het goedkope en middeldure segment vallen. Er komen drie uitzonderingsgronden, op basis daarvan kan de gemeente toch een vergunning voor verhuur verlenen ondanks de ingevoerde opkoopbescherming. Het gaat dan bijvoorbeeld om de koop van een woning die aan familie wordt verhuurd. Ook kan de gemeente extra eisen stellen aan de verhuurder in het kader van goed verhuurderschap. Daarnaast kunnen gemeenten zelf extra uitzonderingsgronden vaststellen die passend zijn bij de problematiek en samenstelling van de buurt. De wet zal worden ingevoerd voor een periode van drie jaar.

Sinds 1 juli 2016 is het als gevolg van de inwerkingtreding van de Wet doorstroming huurmarkt mogelijk om tijdelijke huurovereenkomsten te sluiten voor de duur van maximaal twee jaar (bij zelfstandige woonruimte) of vijf jaar (bij onzelfstandige woonruimte). Een huurder heeft in dat geval geen huurbescherming. De overeenkomst eindigt door verloop van tijd, mits het einde ervan tijdig (binnen een tot drie maanden vóór de einddatum) schriftelijk door de verhuurder is aangezegd. Blijft deze tijdige aanzegging uit, dan wordt de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd verlengd. Met vergaande gevolgen. Want een huurder heeft in dat geval wel recht op huurbescherming. Verlenging van een tijdelijke huurovereenkomst is niet mogelijk.

Maar hier komt verandering in. Tijdens de uitbraak van het Coronavirus heeft spoedwetgeving tijdelijke verlenging van de tijdelijke huurovereenkomst al mogelijk gemaakt. Eerder schreef ik hier een blog over.  

Met het wetsvoorstel dat nu ter consultatie ligt wordt het mogelijk gemaakt om een tijdelijke huurovereenkomst eenmalig te verlengen, dus ook na de coronacrisis. Voor een tijdelijke huurovereenkomst voor onzelfstandige woonruimte geldt deze mogelijkheid tot verlenging niet. Daarnaast wordt het mogelijk gemaakt een tijdelijke huurovereenkomst voor een langere periode te sluiten (maximaal drie jaar). Ook kunnen de huurder en verhuurder straks afspreken dat er een minimumduur zal gelden waarbinnen ze allebei niet kunnen opzeggen. De termijn van die minimumduur is afhankelijk van de duur van het contract.

Deze wetswijziging bevat geen dwingende maatregelen, maar geeft huurders en verhuurders meer opties om de huurovereenkomst vorm te geven. Het is de verwachting dat het flexibeler omgaan met tijdelijke contracten een uitkomst kan zijn voor verschillende groepen huurders, bijvoorbeeld voor bewoners van flexwoningen, mensen die moeten wachten op een nieuwbouwwoning of arbeidsmigranten.

Goede ontwikkelingen op de (huur)woningmarkt dus. Tot 22 december aanstaande kunnen reacties op het wetsvoorstel worden ingezonden. Nog even afwachten dus of de voorgestelde maatregelen realiteit worden.

Heeft u vragen over de voorgestelde opkoopbescherming of de verruiming van mogelijkheden van tijdelijke verhuur? Neem dan contact op!