Koper woning wordt ongewenst verhuurder van woonruimte
Het is een bekende regel: koop breekt geen huur. Desondanks worden woningen verkocht waar zich huurders in bevinden. In vele gevallen is dit ook de bedoeling van de koper van de woning. De koper neemt de verplichtingen als verhuurder op zich en de huurrechtelijke verbintenis met de zittende huurder(s) loopt door. In sommige gevallen is dit juist niet de bedoeling en wenst de koper van de woning deze ook daadwerkelijk zelf te bewonen. In dergelijke gevallen is oplettendheid geboden, zo blijkt ook uit een zeer recente uitspraak van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. Want als de nodige formaliteiten niet in acht worden genomen, ben je als koper niet alleen eigenaar van een woning maar plots (en veelal zeer ongewenst) ook verhuurder van woonruimte.
De casus
Verhuurder en huurder hebben in november 2016 een huurovereenkomst gesloten voor een woning. In juli 2017 verkoopt verhuurder de woning aan een derde. Deze derde heeft de woning gekocht met als doel de woning zelf te bewonen. Verhuurder bericht huurder dat de huurovereenkomst niet per 31 december 2017 zal worden verlengd en dus zal eindigen. De derde, zijnde de nieuwe eigenaar van de woning schrijft de huurder op 28 juli 2017 ook aan ter bevestiging dat de huurovereenkomst niet wordt verlengd. Opnieuw bij brief van 28 september 2017 stuurt de nieuwe eigenaar een brief aan huurder dat de huurovereenkomst per 1 januari 2018 wordt opgezegd. Huurder is het daar niet mee eens en bericht de nieuwe eigenaar bij brief van 14 november 2017 dat zowel zij als ook de aanwezige onderhuurders niet akkoord zijn met de opzegging. Tenslotte herhaalt de nieuwe eigenaar bij brief van 6 december 2017 aan huurder dat de huurovereenkomst is opgezegd tegen 1 januari 2018. Huurder beweegt niet en de nieuwe eigenaar start een kort geding om tot ontruiming van de woning te komen.
Is de huurovereenkomst van onbepaalde tijd juist opgezegd?
De rechter dient zich in deze zaak te buigen over de vraag of sprake is van een huurovereenkomst van bepaalde of onbepaalde tijd. De nieuwe eigenaar stelt namelijk dat de huurovereenkomst voor bepaalde tijd (zijnde 1 jaar) is gesloten, terwijl de huurder stelt dat sprake is van onbepaalde tijd. Beide scenario’s worden door de kantonrechter beoordeeld.
Allereerst behandelt de kantonrechter het scenario dat sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd. Om tot beëindiging daarvan te kunnen komen, dient een verhuurder bij de opzegging een wettelijke opzeggingsgrond te hanteren. Deze opzeggingsgronden zijn geformuleerd in artikel 7:274 Burgerlijk Wetboek (‘BW’). Indien een verhuurder een dergelijke opzeggingsgrond niet hanteert, is de opzegging op basis van artikel 7:271 lid 4 nietig. In onderhavig geval merkt de kantonrechter op dat de nieuwe eigenaar geen opzeggingsgrond in zijn brieven heeft gehanteerd. Reeds om die reden is de opzegging nietig en kan geen sprake zijn van beëindiging van de huurovereenkomst.
De kantonrechter overweegt daarbij dat ook indien de nieuwe eigenaar wel een opzeggingsgrond zou hanteren, dit alleen de grond zou kunnen betreffen die ziet op het door de verhuurder benodigd hebben van de woning voor dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW). De nieuwe eigenaar kan op deze grond geen beroep doen. Op basis van artikel 7:274 lid 5 BW kan een verhuurder die rechtsopvolger van de vorige verhuurder is, binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk ter kennis van de huurder is gebracht, niet opzeggen op basis van dringend eigen gebruik. Kortom, indien sprake is van een huurovereenkomst van onbepaalde tijd, is de nieuwe eigenaar niet bevoegd de huurovereenkomst met huurder op te zeggen.
De formaliteiten bij het beëindigen van huurovereenkomst van bepaalde tijd
Voorts wordt beoordeeld of sprake is van een huurovereenkomst van bepaalde tijd. De kantonrechter wijst hierbij nadrukkelijk op de veranderingen die door de Wet Doorstroming Huurmarkt per 1 juli 2016 in het BW zijn doorgevoerd. Op basis van artikel 7:271 lid 1 en 7:228 lid 1 BW behoeft een huurovereenkomst van bepaalde tijd niet meer te worden opgezegd. De huurovereenkomst eindigt door het verstrijken van de termijn waarvoor deze is gesloten. Een vereiste is wel dat de verhuurder de huurder vóór afloop van de overeengekomen termijn schriftelijk informeert dat de huurovereenkomst na de overeengekomen termijn eindigt. Deze kennisgeving moet verhuurder binnen een termijn van maximaal drie maanden en minimaal één maand voor afloop van de huurtermijn aan de huurder zenden. Indien aan deze formaliteit niet wordt voldaan, wordt de huurovereenkomst alsnog verlengd voor onbepaalde tijd.
In onderhavig geval zou de huurovereenkomst zijn aangegaan voor een termijn tot en met 31 december 2017. Volgens artikel 7:271 lid 1 BW diende de nieuwe eigenaar derhalve in de periode van 1 oktober 201 tot 1 december 2017 de huurder te informeren dat de huurovereenkomst niet zou worden verlengd. Aan deze termijn heeft de nieuwe eigenaar zich niet gehouden. Immers, met de brief van 28 september 2017 was de nieuwe eigenaar te vroeg en met de brief van 6 december 2017 was de nieuwe eigenaar te laat. Ook indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd is aangegaan, is van een formeel juiste beëindiging van die huurovereenkomst geen sprake. Het gevolg is dat de huurovereenkomst ook in dit geval voor onbepaalde tijd is verlengd.
Situatie “heel zuur” voor nieuwe eigenaar
De kantonrechter buigt zich nog over een beroep van de nieuwe eigenaar op de beperkende werking van de redelijkheid en billijkheid. De kantonrechter wijst erop dat niet snel kan worden aangenomen dat de voorschriften en vereisten zoals in de wet zijn opgenomen (denk hierbij aan de opzeggingsgronden, de te hanteren termijnen e.d.) niet kunnen worden toegepast vanwege de redelijkheid en billijkheid. Desondanks laat de kantonrechter wel zien dat er begrip bestaat voor de situatie van de nieuwe eigenaar. In overweging 3.16 wordt aangegeven: “De kantonrechter begrijpt dat de thans ontstane situatie heel zuur is voor [eiser], nu hij veronderstelde een woning te kopen, waarin hij vanaf 1 januari 2018 zou kunnen gaan wonen, terwijl hij nu mogelijk gedwongen wordt de rol van verhuurder op zich te nemen.” Maar de kantonrechter vervolgt door nadrukkelijk op de wetgeschiedenis van artikel 7:271 lid 1 BW te wijzen. Het gevolg dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd wordt verlengd bij het ontbreken van een tijdige opzegging, is een gevolg dat de kantonrechter niet kan herstellen.
Oplettendheid bij verhuurders en kopers blijft dus geboden!
Wat deze uitspraak weer duidelijk laat zien is dat oplettendheid is geboden als je als verhuurder dan wel koper van een woning tot opzegging van de huurovereenkomst wenst te komen. Daarbij wordt op deze plaats nog eens benadrukt dat een koper er goed op bedacht moet zijn dat hij binnen 3 jaar nadat de woning is gekocht, geen beroep kan doen op dringend eigen gebruik. Het risico dat je in plaats van bewoner plots verhuurder van de nieuwe woning wordt, is een risico dat zeker het overwegen waard is alvorens een woning te kopen.
Heeft u vragen over mogelijkheden van opzegging van een huurovereenkomst dan wel te voeren verweren tegen een dergelijke opzegging, neem dan gerust contact op met onze sectie Huurrecht.